Пошаговая инструкция и документы для создания своего ТСЖ
- Автор темы геха
- Дата начала
Так, два года я наблюдаю, как управляющие компании беззастенчиво обворовывают жителей, пользуясь их доверчивостью, некомпетентностью и нежеланием управлять собственным имуществом. К сожалению, у многих до сих пор присутствует стереотип: хозяин в доме – ЖЭК, а если он плохо работает, то, максимум, что можно сделать — пойти жаловаться в райисполком.
Друзья, ни ЖЭКов, ни Райисполкомов давно больше нет! Сейчас существует рынок, на котором работают коммерческие управляющие компании. Они неподотчетны ни районной, ни городской администрации, ни премьеру Путину, ни президенту Медведеву. Они подотчетны только вам. Именно вы заключили с ними договор, платите им деньги и вправе требовать оговоренные в договоре услуги.
Бороться с управляющими компаниями в одиночку – сложно. Но можно объединиться и вместе отстаивать свои права. И, как показывает практика, проще всего делать это с помощью ТСЖ.
Этот отчет мы решили сделать не совсем обычным. По сути, это методическое пособие по созданию ТСЖ. Мы рассказываем об этом честно и объективно. Также мы даем формы типовых документов и описываем все «подводные» камни. Я прошу вас внимательно ознакомиться с этим текстом и, наконец, выступить на защиту собственных прав.
Кто виноват в проблемах ЖКХ?
В 2006 году в России был принят новый Гражданский кодекс. Этот документ кардинально поменял систему управления жилыми домами. До этого все они управлялись муниципальными структурами – разнообразными ЖЭК и РЭУ. С 2006 года ситуация поменялась: собственники жилья получили возможность (и даже обязанность) самостоятельно решать, как им управлять своим совместным имуществом.
Собственникам квартир в многоквартирных домах законодатель предоставил два варианта управления: либо они объединяются все вместе и создают Товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо заключают договор с управляющей компанией, и уже она за них управляет домом. Выбор этот все собственники жилья так или иначе давно совершили, хотя и не все догадываются об этом. И сегодня все дома в Ижевске управляются одним из этих двух способов.
В Ижевске порядка 88 % жилых домов обслуживаются управляющими компаниями и только 12 % – ТСЖ. При этом число ТСЖ постоянно растет. Еще два года назад их число едва достигало 10 % – это ровно столько, сколько нужно было городу, чтобы войти в федеральную программу реформирования ЖКХ. Не было бы этой программы, так, может, и 99 % всех домов находилось бы под контролем управляющих компаний.
Кстати сказать, во многих других городах России ситуация прямо противоположная – больше половины домов могут управляться товариществами собственников жилья. Но в Ижевске исторически бал правят именно управляющие компании. И все они с большой неохотой передают свои полномочия ТСЖ. Любая попытка создать товарищество натыкается на всяческие препоны со стороны УК.
Почему так происходит? Потому что сфера ЖКХ – это огромный и плохо контролируемый бизнес. Ежегодно через руки управляющих компаний проходит 12-15 миллиардов рублей. Это огромные деньги. А управляющие компании являются коммерческими структурами, которые этот рынок «осваивают». Неудивительно, что они всеми силами продвигают схему «прямых договоров», при которой собственники жилья оказываются совершенно бесправными.
Причем делают управляющие компании это совершенно бесконтрольно, ведь простому жителю многоквартирного дома очень и очень сложно отследить, как и на что тратятся заплаченные им деньги, насколько качественно предоставляются оплаченные им услуги. Даже банальную жалобу подать очень и очень непросто: всегда есть шанс, что на твое «у меня нет воды» услышишь в ответ «а у всех остальных – есть, только вы недовольны». Бесполезно жаловаться на них в администрацию города или района: все УК сегодня – это частные фирмы, которые не подчиняются ни администрации района, ни мэрии, ни даже президенту. Что уж там говорить про простого жильца.
Не приходится удивляться, что, оставшись без контроля, управляющие компании начинают банально обманывать своих нанимателей, то есть нас с вами. Говоря простым языком – воровать. В самом деле, сложно удержаться от искушения, когда никто тебя не контролирует, никто не ударит по рукам, никто даже не сможет проверить твою работу.
Схем и способов обворовывания населения изобретено великое множество. За два года работы депутатом вместе с неравнодушными жителями я нашел не менее полусотни вариантов хитрых махинаций с приборами учета, расчетом “общедомового” потребления ресурсов, врезанием коммерческих потребителей в подъездный кабель. А еще есть “ложные” ремонты, когда по смете списываются миллионы на работу, которая стоит едва ли десятки тысяч рублей, или незаметный отказ от выполнения оплаченных услуг. Да что там говорить, десятки тысяч можно заработать, незаметно заменив обязательную влажную уборку подъезда подметанием или перестав вывозить мусор с мусороуборочной площадки по воскресеньям. Если же вовсе перестать убирать подъезд и двор, то каждый дом за год принесет УК до миллиона рублей.
Впрочем, воровство – не единственная претензия к управляющим компаниям. В самом деле, может быть, и можно было бы простить им мелкое жульничество, если бы работу свою они делали на твердую пятерку. Но, к сожалению, управляющие компании нас не только обворовывают, но еще и обманывают, недообслуживают. Посмотрите на свой подъезд – на сколько баллов вы оцените работу своей управляющей компании? Как качественно сделан ремонт? Насколько хорошо моются полы? Как быстро к вам приходят сантехники и электрики? Часто ли они бывают трезвы и насколько профессиональны? К сожалению, по нашему округу оценки колеблются от тройки с минусом до тройки с плюсом.
Причины этого известны. Управляющие компании – это все те же советские ЖЭКи и ДЭУ. Да, они прошли процедуру приватизации. Сейчас они принадлежат не городу и не государству, а частным лицам. Но, к сожалению, смена хозяина не привела к смене методов работы. Они продолжают выполнять свои обязанности так же плохо, как и раньше. Да и зачем им меняться? Зачем набирать новые профессиональные кадры? Зачем учиться делать свою работу хорошо? Ведь и без этого деньги поступают к ним на счета, десятки, а то и сотни домов исправно платят коммунальщикам привычную «дань». Жильцы и собственники квартир выступают в роли крепостных крестьян, которым просто некуда деться от гнета управляющих компаний.
Конечно, можно атаковать управляющие компании с кипами заявлений, раз за разом натравливать на них проверки прокуратуры, полиции, других контролирующих органов.
Можно требовать исполнения взятых на себя обязательств. Значительная часть моей работы как раз и состоит в том, чтобы ставить зарвавшихся коммунальщиков на место.
Но более продуктивной мне представляется другая тактика. Не нужно забывать, что реформа ЖКХ и новый Гражданский кодекс были призваны победить эту “крепостную” систему и предоставить людям свободу выбора. По мысли законодателей, сразу после принятия нового закона между управляющими компаниями должна была начаться непримиримая конкурентная борьба, которая привела бы к улучшению качества услуг. Люди, получив право выбирать из нескольких управляющих компаний, выбирали бы только лучшие, а те, что работают по старинке, спустя рукава, – просто разорились бы.
С момента принятия закона прошло уже 5 лет. А конкуренция между управляющими компаниями только начинает появляться. В Ижевске фиксируются буквально единичные случаи перехода домов от одной компании к другой. И откровенно халатные УК продолжают обслуживать, а фактически – держать в рабстве сотни тысяч горожан.
И главная причина такой ситуации – инертность самих собственников квартир. Закон предоставил в их распоряжение мощный инструмент влияния на управляющие компании, дал им возможность самим принимать решение о форме управления домом и даже взять это управление в собственные руки. Но большинство из нас не пользуется этой возможностью и продолжает жить так, как будто никакого нового Жилищного кодекса просто нет.
Между тем переломить ситуацию с коммунальным хозяйством можно. Сотни домов по всему Ижевску доказали это на своем опыте. Там собственники жилья побороли лень и равнодушие и поняли, что кроме них самих им больше никто не поможет. Они организовались и взяли управление домом в собственные руки. И этот шаг немедленно принес результат.
Таким шагом стало создание товариществ собственников жилья – некоммерческих объединений жильцов дома, единственная цель которых – улучшить совместную жизнь, привести в порядок дом и общее имущество.
Часто одной угрозы создать ТСЖ оказывается достаточно, для того чтобы управляющая компания испугалась потерять стабильный источник дохода и, что называется, взялась за ум, стала выполнять свои обязательства. Создание же этой организации открывает перед собственниками совершенно новые перспективы реального управления собственным домом.
Что такое ТСЖ?
ТСЖ – это объединение собственников жилых помещений, которые совместно хотят управлять своим домом. ТСЖ позволяет самим жильцам контролировать, каким образом и куда именно тратятся их деньги.
Управляющие органы ТСЖ – это Председатель, Правление и ревизионная комиссия – не назначаются свыше, они избираются самими собственниками жилья. И только сами собственники на общем собрании могут решить, сколько они будут платить за содержание жилья и как эти деньги будут тратиться. Только сами жильцы, объединившись, могут контролировать расходование своих средств и не допускать воровства. Сейчас ТСЖ – единственный способ поставить ЖКХ под реальный контроль горожан.
Например, сами собственники (а не управляющая компания) будут устанавливать, с какой периодичностью мыть полы в подъездах, вывозить мусор, чистить двор. Стоит ли собрать деньги на строительство детской площадки или ремонт скамеек у подъезда. Нужно ли разбить клумбу или сделать на её месте автомобильную парковку.
Товарищество является некоммерческой организацией, будет иметь свой банковский счет (а то и не один). На эти счета жильцы будут перечислять деньги, с них ТСЖ будет оплачивать коммунальные услуги. Основные поставщики света, тепла, горячей и холодной воды будут обязаны заключить договор с новым ТСЖ. Что касается всех других служб – уборки двора и подъездов, вывоза мусора, сантехнических, электротехнических, ремонтных и прочих работ, то тут ТСЖ совершенно свободно в выборе подрядчиков. Правление ТСЖ с одобрения общего собрания товарищества сможет самостоятельно решить, кому они доверят те или иные работы и сколько будут за это платить. Вполне возможно, что молодые пенсионеры из числа соседей окажутся куда лучшими дворниками, техничками и слесарями, чем нанимаемые управляющей компанией алкоголики и гастарбайтеры. Или же, напротив, товарищество решит заключить договор с одной из специализированных компаний по оказанию клининговых или ремонтных услуг, которых в городе немало. Конечно, это будет чуть дороже, зато качество их работы, вежливость и сервис будут гарантированы. Если же какой-либо из этих параметров вдруг перестанет удовлетворять жильцов, договор всегда можно расторгнуть и пригласить новых подрядчиков. Для этого будет достаточно провести собрание. С управляющей же компанией такие фокусы, как правило, не проходят. Сменить нерадивого дворника или сантехника там очень и очень сложно.
Наконец, в распоряжение ТСЖ переходят все места общего пользования. А это не только лестничные клетки, но и чердаки, подвалы, придомовая территория. Во многих домах они находятся в хорошем состоянии и сами по себе являются ценной собственностью. ТСЖ может принять решение использовать их в своих целях (например, устроить там клуб, спортзал или хранилище вещей жильцов), а может сдать их в аренду. Полученные таким образом деньги можно тратить на благоустройство дома или компенсировать за их счет часть коммунальных платежей.
Мне часто приходится слышать, что ТСЖ – это сложно и очень дорого. На самом деле это не так. Конечно, жителям дома придется один раз постараться и проделать определенную работу по созданию товарищества. Но после этого жить им станет куда лучше и комфортнее.
Разумеется, определенных расходов не избежать. Но, скорее всего, эти траты будут существенно ниже, чем нынешние расходы на содержание управляющей компании. И платить вы будете только за те услуги, которые реально получаете, а не за те, которые вам навязывает УК.
Так, ТСЖ придется оплачивать ведение банковского счета и программу, которая позволит управлять деньгами дистанционно, из офиса ТСЖ. Стоимость такого банковского обслуживания в большинстве банков составляет от 300 до 1 500 рублей в месяц.
Товариществу обязательно понадобится грамотный бухгалтер для проведения платежей и составления отчетов в налоговую и другие контролирующие органы. Но не стоит пугаться: даже если среди ваших соседей такого бухгалтера нет, найти подходящего специалиста не составит труда. Сегодня в Ижевске действуют десятки компаний, занимающихся «внешней» бухгалтерской помощью на условиях аутсорсинга. Стоимость таких услуг начинается от 5 000 рублей в месяц.
Определенную сумму надо будет заплатить председателю товарищества и управляющему домом – тому, кто возьмет на себя реальное управление домом и решение возникающих проблем. По сложившейся практике на эту должность принимается «молодой пенсионер», получающий от своих соседей 10 000–15 000 рублей за свои труды. И работать он будет на совесть. Тем более что должность эта хотя и ответственная, но полной ежедневной занятости не подразумевает. Все остальные должностные лица в товариществе – и члены Правления, и участники ревизионной комиссии – работают на общественных началах и денег за свою работу не получают.
Отдельная статья расходов – паспортистка. Обычно она приходит раз в неделю и стоит дому порядка 2 тысяч рублей в месяц.
Все остальные специалисты нанимаются по рыночной цене. И вряд ли расходы на них будут выше, чем в управляющей компании. Скорее, наоборот, ведь теперь жильцам не придется оплачивать джипы и коттеджи директоров УК.
Главная проблема любой коммунальной организации – контроль. В ТСЖ с этим проще всего. Вся работа товарищества – на виду. Если председатель работает плохо – его всегда можно переизбрать. К тому же в ТСЖ по закону ежегодно должен проходить внешний аудит. Это значит, что специальная комиссия изучает всю бухгалтерию организации. С результатами проверки обязательно знакомятся все жители дома.
«Ленивое» ТСЖ
Впрочем, не везде и не всегда имеет смысл создавать полноценное ТСЖ, которое будет заниматься всеми коммунальными делами, полностью заменяя управляющую компанию. Часто сделать это очень сложно или практически невозможно. Например, небольшому дому в 20-30 квартир просто сложно будет собрать деньги для организации собственных служб. Да и содержать своего сантехника или электрика такому дому очень накладно. К тому же может оказаться, что среди соседей нет ни одного специалиста по коммунальному хозяйству и даже желающего начинать профессионально вникать во все эти вопросы.
Но и в этом случае есть выход. Ведь главная задача ТСЖ – поставить коммунальную сферу под свой контроль. А это может сделать и так называемое ленивое ТСЖ.
В чем его отличие от обыкновенного?
Дело в том, что при «облегченной» форме ТСЖ управляет домом не самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию. Между товариществом и УК заключается договор, и дальше они действуют совместно.
Казалось бы, какая разница, будет управляющая компания работать с жильцами напрямую, как сейчас, или через «ленивое» ТСЖ? И зачем нужна эта «лишняя» прослойка? Но на деле разница есть, и она огромна. Недаром многие современные коммунальные компании соглашаются «заходить» на дом только тогда, когда там уже создано такое товарищество.
С одной стороны, вы не остаётесь без профессионального управления. Жителям не надо самим создавать с нуля ремонтную базу, искать сантехников и дворников. Вас, как и раньше, обслуживает управляющая компания.
С другой стороны, вы становитесь гораздо более гибкими. Даже самое «ленивое» ТСЖ – это единый квалифицированный заказчик. Оно выступает от имени всего дома и потому имеет намного больше авторитета, власти и полномочий, нежели каждый отдельный жилец. В самом деле, как Вы думаете, к кому будет прислушиваться любой поставщик услуг – к одному жалобщику или к организации, представляющей несколько десятков или даже сотен человек? Жителям намного легче потребовать любой отчет о проделанной работе, сверить показания счетчиков, проверить правильность начисления квартплаты. В случае необходимости ТСЖ всегда может заказать независимый аудит и поймать воров за руку.
В руках ТСЖ оказывается важнейший инструмент влияния на УК – угроза ухода к другой организации. Сделать это ТСЖ намного легче, чем десяткам разобщенных собственников. По сути, достаточно провести одно общее собрание – и договор расторгнут. Кстати, часто эту угрозу имеет смысл претворить в жизнь. Ведь рынок коммунальных услуг в Ижевске уже складывается. И помимо сохранившихся с доисторических времен «монстров», на нем работает несколько десятков независимых управляющих компаний. Они не появились в результате «приватизации» ЖЭКов и ДЭУ. Эти ребята начали работу «с нуля», сами создали свои компании и потому дорожат каждым клиентом. Нет ничего удивительного в том, что качество их услуг оказывается выше, чем у динозавров, не привыкших ничего менять в своей работе.
У ТСЖ всегда есть пространство для маневра: оно может выбрать, какие услуги какая компания будет поставлять. Скажем, сантехники и дворники в прежней УК вполне устраивали жильцов – оставим их. А вот электрика и уборщиц в подъезде заменим. Скажем, на роль техничек пригласим соседок-пенсионерок, а электрическую сеть передадим в ведение специализированной компании. ТСЖ может осуществить и такой выбор.
Кроме того, остается в силе все, что было сказано про использование совместного имущества: им распоряжается ТСЖ и может тратить полученные от его аренды средства на облагораживание территории или уменьшение квартплаты.
Минусы ТСЖ
Не будем обманывать себя: ТСЖ – далеко не идеальная форма управления многоквартирным домом. Ведь в любом доме живет множество людей с самыми различными интересами. И привести эти интересы к общему знаменателю всегда непросто. Возьмем благоустройство двора: пенсионерам хочется, чтобы там были лавочки и беседки, молодым родителям нужна детская площадка, подросткам – спортивная зона, а автолюбители предпочли бы создать на месте всего этого автопарковку. Казалось бы – неразрешимый конфликт интересов, и никакая демократия в виде ТСЖ его не победит.
Но ТСЖ в сложившейся ситуации, пожалуй, наиболее оптимальный метод управления совместным имуществом. И именно демократические принципы и умение находить компромиссы между интересами всех жильцов делают его таковым. Иначе все останется как есть, и в нашем дворе не будет ни парковки, ни площадок, ни скамеек – то есть хуже будет всем.
Конечно, помимо плюсов у ТСЖ есть и минусы. Именно о них так любят рассказывать представители управляющих компаний, когда отговаривают собственников жилья от создания своих объединений. Поговорим о них и мы:
1. В ТСЖ будут воровать точно так же, как и в УК, а то еще и хуже.
С одной стороны, примеры непорядочности со стороны правления отдельных ТСЖ имеют место быть. Действительно, случается, что власть в доме захватывает кучка мошенников, которые используют средства своих соседей для личного обогащения.
Но, во-первых, управляющие компании воруют куда чаще.
Во-вторых, Правление не берется из пустоты и не назначается к нам высшими силами. Правление избирается самими жильцами. И в силах жильцов избрать туда честных и проверенных людей.
В-третьих, проверить работу ТСЖ куда проще, чем управляющей компании. Для этого существует ревизионная комиссия. Да и каждый член ТСЖ имеет право проверить документацию товарищества.
И, наконец, в-четвертых, избавиться от жуликов в Правлении ТСЖ достаточно просто: нужно только организовать собрание собственников и переизбрать Правление и председателя. Это куда проще, чем разобраться с жуликами из управляющих компаний.
2. ТСЖ – непрофессионалы. Они не смогут управлять домом так же качественно, как профессиональные коммунальщики из УК.
Это действительно так. Далеко не в каждом доме живет профессиональный коммунальщик, который готов посвятить значительную часть своего времени ТСЖ. А непрофессионалы действительно часто совершают ошибки.
Но, как показывает практика, даже самые непрофессиональные собственники относятся к своим обязанностям куда более внимательно и ответственно, чем работники управляющей компании.
Да, Правление ТСЖ и даже общее собрание жильцов может совершать ошибки. Но на этих ошибках они учатся. И учатся достаточно быстро, ведь они работают для себя. Реальность такова, что дома, управляемые ТСЖ, в среднем находятся в куда лучшем состоянии, чем те, где хозяйничают управляющие компании.
В крайнем случае, ТСЖ всегда может стать “ленивым” и заключить контракты на обслуживание с одной или несколькими подрядными организациями.
3. При создании ТСЖ на его баланс перейдут все долги дома, накопившиеся за долгие годы, и оно просто разорится.
А вот это – просто неправда. ТСЖ – новая организация, и она начинает свою работу с чистого листа. Никаких долгов на нее не «переводится» – все они остаются в той управляющей компании, которая не смогла их собрать. Её проблемы новое ТСЖ волновать не должны.
Напротив, на счета ТСЖ должны быть немедленно перечислены средства, собранные домом на капитальный ремонт. Так что начинать свою работу товарищество будет с положительным балансом.
4. ТСЖ будет сложно «выбивать» долги из злостных неплательщиков.
Должники и неплательщики – вечная проблема любого дома. Но практика показывает, что именно ТСЖ справляются с этой проблемой лучше всего. Во-первых, в ход идет моральное давление. Согласитесь, одно дело – не платить какой-то абстрактной управляющей компании, которая давно воспринимается как некий «враг». И совсем другое – грабить своих соседей. Да и непросто жить неплательщику, когда он ежедневно встречает на лестничной клетке людей, которые знают, что он живет за их счет.
Кроме того, отмечено, что ТСЖ куда быстрее и охотнее идет на крайние меры – передачу дела в суд, отключение неплательщику воды и света и даже насильственное выселение. Это и понятно – ведь люди здесь расплачиваются за нерадивого соседа своими деньгами.
А вот управляющие компании часто специально наращивают объемы долгов, потому что такая задолженность им выгодна. На первый взгляд это утверждение кажется абсурдным, но это – факт! Долги позволяют коммунальщикам решать две очень важные задачи.
Во-первых, требовать помощи от городских властей и государства. Управляющие компании фактически выкручивают им руки, заявляя о том, что без чужой помощи просто сорвут отопительный сезон. Власти не могут допустить, чтобы город остался без тепла, и вынуждены помогать коммунальщикам, которым просто лень самим собирать задолженность со своих клиентов.
Во-вторых, долги за квартплату – это отличный повод “отфутболивать” любые требования жильцов. Вы требуете починить детскую площадку, разбить клумбу, провести капитальный ремонт? Вам откажут, потому что за вашим домом числится долг. А раз есть задолженность (пусть и копеечная), значит, ремонта не будет.
5. ТСЖ имеет смысл создавать только в больших новых домах.
Небольшой дом с числом квартир менее 50 просто не сможет содержать председателя, бухгалтера и весь необходимый набор персонала – слесарей, сантехников, дворников и техничек.
Действительно, небольшому дому не под силу самостоятельно содержать весь штат работников, необходимых ТСЖ. Но из этой ситуации существует сразу несколько выходов.
Во-первых, в одно ТСЖ могут объединиться сразу несколько домов. Законом это не запрещено и иногда оправдано со всех точек зрения. Известны случаи, когда в товарищество объединялись жители целого компактного квартала, застроенного однотипными домами, подобного нашему “Городку чекистов”. В самом деле: у однотипных домов – одинаковые проблемы и идентичные методы их решения. Почему бы не решать их вместе? Да и времени и сил на создание ТСЖ там уйдет столько же, сколько в большом многоподъездном доме.
Во-вторых, несколько небольших ТСЖ могут совместно содержать «общих» бухгалтера, сантехника и прочих работников. Только договариваться об этом им придется заранее, еще не стадии создания.
В-третьих, можно организовать “ленивое” ТСЖ. Да, товарищество не сможет само нанимать всех специалистов, да и зарплату председателю вряд ли надо будет платить. Но польза от этого шага все равно будет налицо: жильцы смогут лучше контролировать управляющую компанию и самостоятельно выбирать поставщика услуг.
ТСЖ: быть или не быть?
Казалось бы, выгоды ТСЖ очевидны. На протяжении двух лет своей работы в качестве депутата я постоянно агитирую жителей за создание этих организаций, которые реально помогут им взять сферу ЖКХ под свой контроль, уменьшить воровство со стороны управляющих компаний и в конечном счете улучшить свою жизнь.
Но, к сожалению, до последнего момента мои воззвания получили не самый активный отклик. За два года на территории округа было создано всего 2 ТСЖ. В обоих случаях мы предоставили всю необходимую помощь, для того чтобы сделать этот процесс максимально быстрым и легким. Но мне кажется, что этого очень и очень мало – с учетом того, что всего в округе у нас 300 домов! Ведь если люди в полной мере не станут собственниками своего дома, то недобросовестные управляющие компании продолжат их беззастенчиво грабить.
Одной из причин, по которым число ТСЖ у нас невелико, чаще всего называют сложность создания товарищества. Да, процесс этот непростой и требует достаточно большого времени и определенных знаний. Но он по силу каждому, я в этом уверен. Именно поэтому вторая часть этой методички будет полностью посвящена практическим советам по созданию товарищества собственников жилья.
Как создать ТСЖ?
На первый взгляд, процесс создания товарищества собственников жилья может показаться крайне сложной, неподъемной задачей. Действительно, процесс этот непростой и занимает от 2-3 месяцев до полугода. Но ничего принципиально невозможного в нем нет. Десятки тысяч ТСЖ уже зарегистрированы по всей России. И сделали это самые обычные люди, такие же, как вы и я.
Кроме того, инициативная группа жильцов, решившая зарегистрировать ТСЖ, всегда может обратиться ко мне в приемную. Я сам и мои помощники, в числе которых – первоклассный юрист, сделаем все возможное, для того чтобы помочь вам в этом деле. Но именно помочь – подсказать какие-то моменты, правильно оформить документы, проконсультировать по сложным вопросам. Сделать за вас всю работу мы просто не в состоянии. Итак, с чего следует начать?
Создание ТСЖ: инициативная группа
Первое и самое главное – это создание инициативной группы жильцов, которая и возьмет на себя всю работу по убеждению соседей, созданию и регистрации товарищества. Без нее все дальнейшие действия просто не получатся. В группу должно входить не меньше 5 человек. Во-первых, это позволит разделить между собой обязанности на всех стадиях работы, во-вторых – сформировать будущие органы управления ТСЖ.
Основное требование к членам инициативной группы – настойчивость и порядочность. Они должны пользоваться авторитетом и доверием среди своих соседей. Хорошо, если среди них будут профессиональные управленцы и юристы. Но если таковых и не окажется, то ничего страшного в этом нет. Главное, чтобы соседи прислушивались к их мнению и доверили им судьбу дома.
Создание ТСЖ: cтратегия
На первых же собраниях инициативной группы необходимо подумать о долгосрочной концепции развития дома. Понятно, что чаще всего ТСЖ создаются из-за вполне конкретных и видимых причин: нарушений в работе управляющей компании, общем «бардаке» в коммунальном хозяйстве, из-за желания навести порядок здесь и сейчас.
Но тем не менее уже на самых ранних стадиях работы члены инициативной группы должны ответить себе на несколько главных вопросов. Вот они:
Зачем мы создаем ТСЖ?
Каким мы хотим видеть наш дом через 5, 10, 20 лет?
Как нам добиться реализации этих долгосрочных планов?
После того как ответы на эти вопросы будут найдены, вам будет гораздо проще не только самим работать над проектом ТСЖ, но и объяснять свои цели и задачи соседям.
Создание ТСЖ: оценка ресурсов
На следующем этапе будущему ТСЖ необходимо оценить имеющиеся в его распоряжении активы и те риски, с которыми придется столкнуться в будущем.
К числу активов можно отнести все то, что в дальнейшем поможет дому вести самостоятельное хозяйство. Это и придомовая территория (но учтите, что сейчас она, скорее всего, не размежевана), места “общего пользования” – подвалы, чердаки, каморки и прочие подсобные помещения. При этом имеет смысл уже сейчас выяснить, не находятся ли они в чьей-нибудь частной собственности. В этом случае в число активов они не попадают. Также необходимо выяснить, какими общедомовыми системами учета оборудовано ваше здание. Любой счетчик тепла, воды или электричества – это ваш ресурс, который в дальнейшем позволит вам значительно экономить на оплате коммунальных услуг. Не лишним будет узнать и сумму, которую дом накопил на капитальный ремонт. Эта сумма формируется из ежемесячных взносов жильцов и хранится на специальном счету управляющей компании. Потрачена она может быть только на ремонт и только по решению общего собрания жильцов. Если ремонта в вашем доме в последние несколько лет не проводилось, значит, несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей в этом фонде должно было накопиться.
Важнейший ресурс, который необходимо оценить, – это сами собственники жилья, ваши соседи. Сколько их? Каков их средний достаток? Готовы ли они тратить собственные средства на благоустройство дома и двора? Каковы их основные потребности? Грубо говоря, хотят ли ваши соседи платить меньше за те услуги, которые им предоставляются, или же наоборот, готовы ежемесячно отдавать чуть больше денег, лишь бы качество услуг и их жизни существенно выросло. Это знание определит вашу дальнейшую позицию при создании ТСЖ. Причем получить эту информацию лучше заранее, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами на более поздних этапах. Ведь если ваше представление о будущем дома не совпадает с мнением большинства его жителей, нормальной работы у товарищества не выйдет.
Однако кроме активов к ТСЖ перейдут и системные риски дома. В первую очередь это состояние дома, его стен, перекрытий, труб и подвалов. Чем старше дом, чем дольше в нем не было ремонта – тем выше риски, тем больше средств понадобится на их устранение и предотвращение.
Но главный риск – это опять-таки люди, особенно злостные неплательщики. Пока дом обсуживается управляющей компанией, взыскание долгов – её проблема. Но как только за управление возьмется ТСЖ, неплательщики станут его головной болью. В конечном счете, платить за них придется всем соседям. Поэтому необходимо заранее выяснить, сколько в вашем доме таких недобросовестных жильцов, и на берегу подумать о том, какие меры воздействия вы планируете к ним принимать. Возможно, уже на этой ранней стадии следует встретиться с неплательщиками и обсудить ситуацию.
Создание ТСЖ: наша цель – собрание
Оценив все плюсы и минусы, составив долгосрочную стратегию управления домом, вы должны будете принять окончательное решение – хватит ли у вас ресурсов на управление собственным домом, стоит ли создавать ТСЖ, в какой форме оно будет работать. После того как решение принято, вам останется уже только техническая работа по регистрации товарищества.
Для того чтобы ТСЖ было признано существующим, необходимо провести общее собрание собственников жилья, на котором владельцы более чем половины жилых помещений дома проголосуют за новую форму управления домом. На этом же собрании должен быть утвержден и важнейший документ ТСЖ – Устав. Там же избираются органы управления. По сути, дальше мы с вами будем говорить о том, как правильно организовать такое собрание и какие документы необходимо к нему подготовить.
Создание ТСЖ: подготовка к собранию
Подготовительные мероприятия по большому счету можно разделить на три большие части. Первая – это предварительное общение с жителями дома. Тут действительно придется в буквальном смысле дойти до каждого. Членам инициативной группы в течение нескольких недель необходимо заниматься агитаторской и разъяснительной работой. Ходить по квартирам. Общаться. Рассказывать о своем проекте, отвечать на вопросы. Вполне возможно, что имеет смысл провести несколько предварительных собраний, главная цель которых – обсудить предстоящее создание ТСЖ и проект будущего Устава, возможно – и правил совместного проживания в доме. Необходимо учесть мнение большинства жильцов, узнать их позицию по наиболее существенным вопросам. Иначе в ходе общего собрания организаторов ТСЖ могут ждать неприятные сюрпризы.
Вторая часть – организационная. В первую очередь необходимо выяснить, какие решения уже были приняты предыдущими общими собраниями жильцов. Вы можете о них не знать, но они, по всей вероятности, были проведены управляющей компанией в заочной форме еще в 2006 или 2007 годах. Скорее всего, именно на них ваш дом «выбрал» эту управляющую компанию. Вполне возможно, что там же были приняты и иные важные решения. Сведения эти должны храниться в управляющей компании, и у нее нет никаких поводов отказать инициативной группе в их предоставлении. Если же компания все-таки пойдет на нарушение закона и не даст вам протоколов предыдущих собраний, смело обращайтесь ко мне, и мы вместе решим эту проблему.
Пожалуй, самым значимым из таких решений является принятие формы оповещения о новых общих собраниях. Дело в том, что закон обязывает инициаторов общего собрания оповестить о нем всех жителей дома. Форму такого оповещения выбирают сами жители. Как правило, это либо расклейка объявлений в людных местах – на специальных информационных досках, на первом этаже или в лифте, либо разноска писем с уведомлением по почтовым ящикам или по квартирам. В этом случае членам инициативной группы следует извещение изготовить и распространить. Но если такого решения принято не было, вам придется руководствоваться общими нормами законодательства.
А нормы эти достаточно строги: либо личное уведомление под роспись, либо заказное письмо. Что ж, значит, членам инициативной группы придется пойти по квартирам и под роспись оповестить всех жителей о предстоящем собрании. Как показывает практика, за вечер группа из 2-х человек может обойти 10-15 квартир.
В случае если собственник жилья не живет в своей квартире и не появляется там долгое время, уведомить его очень и очень сложно. А отсутствие такого уведомления является поводом признать общее собрание нелегитимным и отменить все его решения. Более того, про некоторые квартиры мы даже можем и не знать, кто является их собственником.
Конечно, можно обратиться в управляющую компанию. Но не факт, что она пойдет нам навстречу и сообщит эти данные. Можно обратиться в Федеральную регистрационную службу. Дело это непростое и затратное. Можно пойти на небольшую хитрость: написать заказное письмо на существующий адрес и совершить несколько попыток встретиться с собственником жилья. Для этого несколько раз в разное время надо прийти к квартире и попытаться застать владельца. Каждая неудачная попытка должна быть запротоколирована: составлен соответствующий акт, в котором распишутся и свидетели-соседи. Такая бумага будет полезна, если дело все же дойдет до суда. В суде мы предоставим доказательства того, что сделали все возможное, чтобы оповестить собственника.
Третьим важным моментом является подготовка документов, прежде всего – повестки, Устава, листов голосования. Поговорим о них подробнее.
Создание ТСЖ: устав
Формально, Устав ТСЖ – это основополагающий документ, определяющий жизнь дома и обязательный для исполнения всеми жильцами вне зависимости от того, голосовали они за него или нет. В американских ТСЖ – кондоминимумах – устав может быть весьма пухлым документом, насчитывающим две-три сотни страниц. Так как американские кондоминиумы создаются до строительства дома, то будущие соседи заранее оговаривают все стороны будущей совместной жизни. Как правило, в таких уставах прописаны все мелочи будущего совместного быта: можно ли держать в доме животных и в каком количестве, какой громкости музыку и до какого времени можно слушать и так далее.
Так сложилось, что мы все стали собственниками жилья совсем недавно и получили его готовым, вместе с соседями. Именно поэтому в отечественной практике уставы ТСЖ – относительно компактные программные документы, цель которых – удовлетворить всех жителей дома. Большинство уставов помещается на 10 страницах и по своей структуре достаточно стандартны: в них входят, в основном, пункты, предусмотренные законодательством.
По сути, Устав – это программа, в которой должна быть изложена позиция инициативной группы. В нескольких абзацах следует написать, к чему они призывают собственников, определить уровень и качество услуг, которого следует добиваться. Кроме того, в Уставе в обязательном порядке должны быть прописаны такие формальные пункты, как управляющие органы будущего ТСЖ – количество членов Правления, способ избрания председателя (членами Правления или общим собранием), состав и порядок избрания ревизионной комиссии.
Из-за значительного размера мы не можем привести в данном издании примерный проект Устава, но все желающие могут ознакомиться с ним в моей приемной. Так же я готов выслать его на электронную почту.
Создание ТСЖ: какие вопросы следует вынести на общее собрание?
Другой важный момент – повестка общего собрания. В нее необходимо включить все основные вопросы, на которые должны ответить жители дома. Конечно же, самый важный из них – это решение о создании товарищества собственников жилья и передаче в управление ему жилого дома.
Второй важнейший вопрос – утверждение Устава товарищества. О том, как должен выглядеть Устав, мы поговорим чуть позже.
Третий момент, без которого невозможно обойтись, – это избрание Правления товарищества. Если голосование идет заочно, то можно использовать две формы избрания правления. Первая – «пакетное» голосование. При нем собственникам жилья предлагается проголосовать за или против готового списка из нескольких человек, как правило, членов инициативной группы. Если же на должности в ТСЖ претендует много кандидатов, то имеет смысл сделать поименное голосование по каждому из них. Например, сформировать список из десяти человек, против фамилии каждого сделать место, в котором можно поставить галочку. При этом каждый голосующий может выбирать 3 или 5 человек из предложенного списка. Саму процедуру лучше прописать в том же листе для голосования, чтобы не допустить ошибки.
Точно таким же образом нужно избрать ревизора или ревизионную комиссию.
Что касается Председателя Правления, то тут ситуация двояка. Некоторые ТСЖ предпочитают выбирать его на общем собрании. Другие считают, что избрание Председателя – это дело Правления, и оно с этой задачей справится самостоятельно. Оба решения одинаково законны, что выбрать в каждом конкретном случае – решать вам. Следует отметить, что этот пункт обязательно должен быть отмечен в Уставе.
Кроме фамилии, имени и отчества кандидатов имеет смысл указать номер их квартиры и телефон. Это позволит соседям связаться с кандидатами и задать им необходимые вопросы. Необходимо, чтобы сами кандидаты дали свое согласие на распространение их персональных данных, причем лучше – в письменном виде.
Кроме этих обязательных пунктов на общее собрание могут быть вынесены и другие вопросы. Например, об управлении общей собственностью. В этом случае вопрос может быть сформулирован так: «Согласны ли вы передать в управление Товариществу собственников жилья общедомовое имущество, а именно: …».
В некоторых домах на общем собрании принимается и такой важнейший документ, как «Правила совместного проживания». В нем можно закрепить все те договоренности, которых жители дома хотели бы придерживаться в дальнейшем. Именно здесь имеет смысл ввести пункты по поводу поддержания общественных мест в чистоте, содержанию домашних животных и ограничению громкости музыки в вчерне время.
Также на общее собрание можно вынести частные вопросы, такие как проведение капитального ремонта, приглашение консьержки и многие другие.
Важно!
В перечень вопросов общего собрания можно внести и пункт о том, как в будущем жильцы будут оповещаться о новых подобных мероприятиях. Например, можно прописать норму о том, что оповещение осуществляется путем вывешивания объявлений на первом этаже и в лифте или разносом их по почтовым ящикам.
В то же время опытные люди говорят, что слишком перегружать первое общее собрание вопросами не стоит. Достаточно решить самые насущные проблемы. С остальными можно разобраться и позже.
Создание ТСЖ: очное или заочное голосование?
Казалось бы, очное собрание, на котором все собственники имеют право высказаться, – наиболее демократичный способ решения общих проблем дома. Но практика показывает, что оно имеет смысл только в очень небольших домах, где все жильцы знают друг друга. В любом ином случае оно неизбежно превращается в базар.
Кроме того, далеко не все участники очного голосования могут выдержать многочасовые словесные баталии. Многим просто надоедает перепалка, и они уходят по домам. А это значит, что теряется кворум, без которого собрание утрачивает свою легитимность. В этом случае оно просто признается несостоявшимся.
И, наконец, на очном собрании очень сложно отслеживать статус участников. В самом деле, практически невозможно «на вид» определить, является человек собственником жилья или только квартирантом, какой долей в квартире он обладает. А ведь формально участие в голосовании принимают не люди, а принадлежащие им квадратные метры.
Все это делает очное голосование очень сложным процессом, который практически невозможно держать под контролем. В результате большинство домов сегодня пользуется иным методом – заочным голосованием.
В этом случае инициативная группа готовит листы голосования, которые содержат все пункты будущей повестки. Эти листы разносятся по квартирам, передаются собственникам жилья. С момента раздачи листов начинается заочное голосование.
Важно!
Напоминаем, что о проведении заочного голосования и дате его окончания необходимо оповестить всех жильцов. Поэтому начинать этот процесс лучше заранее. Закон отводит на это 10 дней. Но времени этого явно недостаточно. Скажем, оптимальным сроком распространения уведомлений о приближающемся собрании является месяц. Столько же времени необходимо и на само голосование.
Создание ТСЖ: листы для голосования
Какую информацию включают в себя листы для голосования?
Во-первых, это данные о самом голосующем – его фамилия, имя, паспортные данные и номер документа, удостоверяющего его право собственности на квартиру. Там же собственник должен указать и площадь принадлежащего ему жилища. Необходимо сверить эти данные с документами во избежание недоразумений.
Во-вторых, это пункты повестки, снабженные специальными отметками для голосования.
Можно под каждым пунктом поставить три квадратика – «за», «против» и «воздержался».
Можно придумать иное расположение этих пунктов. Но они обязательно должны быть на листе.
Также в этом документе должна быть указана дата окончания голосовании и оставлено место для подписи человека.
Важно!
К сожалению, многие наши сограждане до сих пор не знают, являются они собственниками жилья или нет, путаются в этих вопросах. Так, часто люди, не приватизировавшие свое жилье, считают себя его собственниками. В качестве документа, подтверждающего право собственности, они демонстрируют ордер на заселение. К сожалению, это в корне неверно. Если жилье не было приватизировано, то оно считается собственностью муниципалитета. И именно представитель городской администрации, а не проживающий там человек будет голосовать на общем собрании собственников жилья. Обратите внимание, что именно администрацию города надо уведомлять в этом случае.
Пример листа для голосования приведен во вложении к этому посту в формате .doc
Создание ТСЖ: cобрание
Очное собрание проходит вполне понятным образом: жильцы собираются вместе и высказывают свое мнение непосредственно. Листы для голосования раздаются им прямо на месте. Кроме того, для идентификации жильцов понадобятся хотя бы рабочие столы, калькуляторы или компьютеры, бланки для регистрации собственников.
В случае заочного голосования листы разносятся членами инициативной группы по квартирам. Если в квартире живет несколько собственников, то каждый из них должен получить по листу. Собрание считается начавшимся с момента выдачи первого листа. Дата окончания указывается на всех документах. При выдаче члены инициативной группы обычно раздают соседям свои контакты, для того чтобы в любой момент ответить на возникающие вопросы.
Как правило, голосование продолжается около месяца. В это время никто не запрещает членам инициативной группы продолжать устраивать информационные собрания, общаться со своими соседями и агитировать их за создание ТСЖ. Более того, известно, что наши сограждане с подобными вопросами любят тянуть до последнего, так что часто решение принимается тогда, когда члены инициативной группы уже приходят забрать заполненные бюллетени. Учитывая, что жильцы часто теряют непонятные им бумажки, в момент сбора не плохо бы иметь при себе запасной вариант листов «на замену».
Подведение итогов собрания ТСЖ
Подведение итогов собрания далеко не такой простой процесс, как кажется.
Конечно, если все собственники всех квартир в едином порыве проголосовали единодушно, то проблем с подсчетом голосов не возникнет. Но такая уникальная ситуация – огромная редкость. Куда чаще в голосовании принимают участие не все собственники, да и голосовать они могут по-разному: кто-то за создание ТСЖ, а кто-то – против.
Напомним, что решение общего собрания жильцов считается принятым, если за него проголосовали собственники более чем половины жилых помещений в доме. Важно обратить внимание на эту формулировку – не более половины собственников и тем более не более половины принявших участие в голосовании, а именно собственники более чем половины площадей. Например, в доме 3000 квадратных метров, за должны проголосовать собственники, обладающие 1500 квадратными метрами.
Жилищный кодекс специально оговаривает этот вопрос: собственники голосуют своими квадратными метрами. Владелец трехкомнатной квартиры имеет больше голосов, чем владелец однокомнатной. Человек, скупивший все квартиры на одном этаже, имеет такое же право голоса, как и 10 его соседей, владеющих квартирами на другом этаже. Именно поэтому так важно знать, каким количеством квадратных метров владеет каждый из собственников.
Более того, если у одной квартиры есть несколько собственников, то и голосовать каждый из них имеет право только своей долей.
В результате может оказаться, что за один из вопросов может проголосовать несколько десятков человек, владеющих небольшими долями в маленьких квартирах, и он не пройдет, так как против выскажутся всего несколько владельцев больших помещений.
Если некий "микроолигарх" скупил более половины всех жилых площадей в доме, то фактически все решения он может принимать единолично, проводя общее собрание лишь для формы. Впрочем, на практике подобные ситуации очень редки.
Эти сложности при голосовании делают процесс подсчета голосов очень скрупулезным делом. Прежде всего, комиссии по подсчету необходимо выяснить общую площадь всех жилых помещений дома. Потом исходя из этих данных установить, какая процентная доля приходится на каждый квадратный метр. Например, если общая жилая площадь дома 2 000 квадратных метров, то каждый «метр» даст его владельцу 0,05% голосов. Далее эту цифру необходимо умножить на количество квадратных метров, которыми владеет каждый собственник. Например, владелец трехкомнатной квартиры в 75 метров получит 3,75% голосов, собственник однокомнатной в 33 метра – 1,65%. Если же некий гражданин владеет одной третью долей в двухкомнатной квартире площадью 60 метров, то на его долю придется 1% от общего числа голосов.
После таких подсчетов необходимо выяснить, сколько процентов приняли участие в голосовании и как разделились их голоса. Такую операцию необходимо провести по каждому голосованию отдельно.
Для того чтобы не запутаться, лучше автоматизировать процесс. Лучший способ сделать это – составить таблицу в программе Еxсel или другой похожей, которая бы сама автоматически вела подсчет голосов. Впрочем, и её впоследствии лучше несколько раз проверить вручную: ошибки при подсчете могут обойтись слишком дорого.
Важно!
Чтобы избежать проблем при последующей регистрации в налоговой инспекции, лучше, чтобы в число 50% проголосовавших за создание ТСЖ вошли только голоса взрослых собственников жилья. Согласно существующему законодательству, несовершеннолетние дети также могут быть собственниками недвижимости. Но их голоса могут быть оспорены при регистрации, так как они не могут быть участниками общественных организаций, к числу которых относится ТСЖ.
Протокол собрания ТСЖ
Итак, собрание проведено, его итоги подсчитаны.
После этого инициативная группа готовит важнейший документ – протокол общего собрания.
Именно он является юридическим основанием для создания и регистрации товарищества собственников жилья в качестве юридического лица. Именно поэтому эксперты советуют привлечь для его составления квалифицированного юриста. Его профессиональный взгляд позволит избавить документ от нелепых и обидных мелких ошибок и ляпов, которые могут затянуть процесс регистрации.
Впрочем, ответственные собственники жилья могут сделать его и самостоятельно, ничего особенно сложного в этом процессе нет. Главное, чтобы в нем в обязательном порядке была отражена вся та информация, которая требуется нормами Жилищного кодекса РФ.
В первую очередь, в протоколе следует упомянуть, кто явился инициатором проведения общего собрания, какие вопросы были на него вынесены, как технически осуществлялся сбор голосов, в какие сроки он проходил. В случае заочного голосования необходимо указать, сколько было подготовлено листов голосования, в какие квартиры они были доставлены, сколько листов и из каких квартир было собрано. Обязательно необходимо указать, сколько листов было признано действительными, а сколько – недействительными, а также причины их выбраковки.
Но самое важное – это данные о том, сколько собственников жилья, владеющих каким объемом от общей жилой площади дома, приняли участие в голосовании.
Далее нужно отметить, как проходило голосование по всем пунктам, вынесенным на повестку дня, расписывая голоса по трем обязательным пунктам – «за», «против», «воздержались».
Пример подобного протокола можно найти во вложениях к этому посту (под сообщением).
После собрания ТСЖ
Когда протокол составлен, избранному Правлению следует осуществить еще целый ряд обязательных действий.
Во-первых, закон требует, чтобы не позже 10 дней после окончания голосования итоги были оглашены его участникам. Сделать это можно двумя способами: вывесить протокол в местах, где его смогут прочитать жильцы (например, на информационных стендах, в лифтах), или же разнести итоговый информационный бюллетень с результатами по квартирам или почтовым ящикам. Практика показывает, что лучше совместить эти два способа.
Далее необходимо зарегистрировать ТСЖ в уполномоченном органе, которым является налоговая инспекция. Для этого Правление уплачивает соответствующую пошлину, нотариально заверяет заявление о регистрации, которое пишется на специальном бланке (его можно получить в налоговой), и вместе с Уставом подает на регистрацию в ближайшую инспекцию ФНС.
Этот процесс также можно поручить юристам. Как правило, они проводят регистрацию быстро, так как знают все необходимые тонкости этой процедуры. В случае необходимости они же помогут правильно подготовить необходимые для этого документы.
Когда документы вернутся из налоговой со всеми необходимыми отметками, ТСЖ можно считать зарегистрированным. Правлению останется завести счет в банке и начать управлять собственными имуществом.
Автор: Леонид Волков, депутат Городской Думы
Создание ТСЖ - не легкая затея и задача, однако, с правильным и умелым подходом к делу можно все организовывать под ключ довольно таки в быстрые срок.
Председатель ТСЖ обязан обеспечить должную работу коммунальных службы по обеспечению электричеством, газом, теплом, а жители дома, со своей стороны - пользоваться недрами природы и за это своевременно оплачивать счета за их качественное обеспечение и постоянный доступ к благам цивилизации.
На каждом многоквартирном доме можно зарабатывать. Например, на аренде места под размещение рекламных конструкций, аренде места на крыше под размещение коммуникационного оборудования, если свободно подвальное или чердачное помещение - на его аренде.
На этом должен зарабатывать каждый собственники этого дома. Из общей суммы можно вычитать за коммунальные платежи и платить повышенную зарплату Председателю ТСЖ, бухгалтеру ТСЖ, членам правления ТСЖ и другим задействованным лицам, в соответствии с уставом ТСЖ.
Председатель ТСЖ обязан обеспечить должную работу коммунальных службы по обеспечению электричеством, газом, теплом, а жители дома, со своей стороны - пользоваться недрами природы и за это своевременно оплачивать счета за их качественное обеспечение и постоянный доступ к благам цивилизации.
На каждом многоквартирном доме можно зарабатывать. Например, на аренде места под размещение рекламных конструкций, аренде места на крыше под размещение коммуникационного оборудования, если свободно подвальное или чердачное помещение - на его аренде.
На этом должен зарабатывать каждый собственники этого дома. Из общей суммы можно вычитать за коммунальные платежи и платить повышенную зарплату Председателю ТСЖ, бухгалтеру ТСЖ, членам правления ТСЖ и другим задействованным лицам, в соответствии с уставом ТСЖ.
Код:
Жилищный кодекс Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Статья 45.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум) , если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. 4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Статья 47. 1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. 2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. 3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Статья 48. 3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.Как быстро и без затрат организовать ТСЖ.
Товарищество собственников жилья это один из способов управления многоквартирным домом. В свете последних событий с управляющими компаниями, по нашему мнению, данная форма управления наиболее перспективная, её выбирают жильцы, желающие самостоятельно содержать свое имущество. Если у вас дружный дом, жильцы знакомы между собой и готовы к сотрудничеству, ТСЖ станет для вас наиболее эффективной формой управления. Для тех, кто не знает, с чего начать, как быстро и без затрат организовать ТСЖ, мы предлагаем пошаговую инструкцию.
Для начала необходимо собрать жильцов "товарищей".
Если большинство из них согласно изменить способ управления вашим домом на ТСЖ, в первую очередь вам необходимо назначить дату проведение общего собрания собственников жилья.
Решение об изменении формы собственности управления многоквартирным домом на ТСЖ может быть принято только на общем собрании хозяев приватизированных квартир. В данном случае социальные наниматели (те кто не приватизировал квартиры) не в счет - у них отсутствует право голоса в решении данного вопроса. Далее информацию о проведении общего собрания рекомендуется сообщить в управу района, и соответственно донести до каждого "товарища", причем с вывеской объявлений на каждом подъезде и желательно обходом квартир (под личную подпись), чтобы потом не было претензий.
Нерадивые жильцы часто этим пользуются, "Я не знал, мне ничего не говорили". Мне кажется всем известен пример с одной воображающей из себя певицу вульгарной особой – считающей, что она покорила Москву спев два шлягера и показав нам немного хамства со сцены. Если хотя бы одного собственника не уведомить под подпись, собрание можно будет объявить проведенным с нарушением закона. Дополнительно следует организовать по адресную рассылку сообщения о собрании, как того требует кодекс, не менее чем за 10 дней до мероприятия.
Следующий шаг - определяем вопросы для собрания жильцов.
Кроме времени проведения собрания и точной даты, вам необходимо указать в рассылке вопросы, которые будут рассмотрены на общем собрании. Причем вопросы продумайте очень тщательно. Дело в том, что очное собрание собственников жилья может попросту не состояться, например, из-за отсутствия более половины жильцов. Однако, при таком развитии событий вы имеете право провести голосование, без присутствия некоторых жильцов. Однако при заочном голосовании вы не можете предлагать для голосования вопросы, не заявленные на очном собрании. Если данным правилом пренебречь, всегда остается возможность оспорить результаты голосования в суде и при этом победить. Следовательно, вопросы для очного собрания необходимо предусмотреть с расчетом, что собрание может не состоятся и Вам придется проводить дополнительное заочное голосование.
Примерная повестка дня общего собрания ТСЖ. Что должна включать в себя повестка дня общего собрания при создании ТСЖ:
Когда собрание о выборе способа управления многоквартирным домом считается состоявшимся.
Собрание о выборе способа управления многоквартирным домом считается состоявшимся, если в нем приняли участие более чем 50% голосов собственников жилья. В данном случае голос "привязан" к размеру жилплощади, находящейся в собственности.
Соответственно собственник "трешки" имеет больше голосов, чем хозяин "однушки". Собравшиеся вначале обсуждают все вопросы, затем голосуют за создание ТСЖ, и выбирают членов правления (не менее трех человек). В обязательном порядке на собрании необходимо обсудить и принять устав ТСЖ, в котором прописаны права и обязанности товарищества собственников жилья. Образцы типовых уставов товарищества собственников жилья можно найти в интернете и при необходимости адаптировать их к своим условиям. Вы также можете бесплатно скачать три варианта типовых уставов ТСЖ с нашего сайта.
Запомните, если 50% голосов не набралось, собрание считается недействительным. В данном случае вам придется прибегнуть к заочному голосованию. Уведомить о его проведении опять же придется всех собственников в индивидуальном порядке. В информации указываем те же вопросы, что предлагалось обсудить на очном собрании, с приглашением на голосование, а также - время и место, куда и кому следует сдавать заполненные листы голосования. Голоса подсчитывает выбранная на собрании счетная комиссия. Выбор способа управления многоквартирным домом решается большинством голосов его собственников, участвовавших в общем собрании, а если собрание не состоялось в заочном голосовании. Если в голосовании приняло участие более 50% голосов, из них более 50% выступили за форму управления ТСЖ, остальные обязаны подчиниться.
Естественно если процедура создания ТСЖ была исполнена в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Это относится и к собственникам, выступившим против ТСЖ или вообще не участвовавшим в голосовании. Теперь высшим органом управления домом становится общее собрание собственников жилья.
Регистрация ТСЖ.
Регистрацию ТСЖ проводит налоговая инспекция. Для этого следует предоставить в налоговую инспекцию следующие документы:
Только надо понимать, что при выборе последнего варианта регистрация займет гораздо больше установленных 7 календарных дней. После того как налоговая инспекция внесет запись о вашем товариществе в единый государственный реестр юридических лиц, ТСЖ получит все права юридического лица. Вся деятельность ТСЖ отныне будет отражаться в реестре. Обязанность за внесение изменений с этого момента ложится на председателя правления ТСЖ. Следует помнить, что налоговая инспекция имеет право исключить юридическое лицо из реестра как не действующее, если не ведется финансовая деятельность и не сдается требуемая отчетность.
(с) http://kip-mtr.ru/kak-organizovat-tsg.html
Товарищество собственников жилья это один из способов управления многоквартирным домом. В свете последних событий с управляющими компаниями, по нашему мнению, данная форма управления наиболее перспективная, её выбирают жильцы, желающие самостоятельно содержать свое имущество. Если у вас дружный дом, жильцы знакомы между собой и готовы к сотрудничеству, ТСЖ станет для вас наиболее эффективной формой управления. Для тех, кто не знает, с чего начать, как быстро и без затрат организовать ТСЖ, мы предлагаем пошаговую инструкцию.
Для начала необходимо собрать жильцов "товарищей".
Если большинство из них согласно изменить способ управления вашим домом на ТСЖ, в первую очередь вам необходимо назначить дату проведение общего собрания собственников жилья.
Решение об изменении формы собственности управления многоквартирным домом на ТСЖ может быть принято только на общем собрании хозяев приватизированных квартир. В данном случае социальные наниматели (те кто не приватизировал квартиры) не в счет - у них отсутствует право голоса в решении данного вопроса. Далее информацию о проведении общего собрания рекомендуется сообщить в управу района, и соответственно донести до каждого "товарища", причем с вывеской объявлений на каждом подъезде и желательно обходом квартир (под личную подпись), чтобы потом не было претензий.
Нерадивые жильцы часто этим пользуются, "Я не знал, мне ничего не говорили". Мне кажется всем известен пример с одной воображающей из себя певицу вульгарной особой – считающей, что она покорила Москву спев два шлягера и показав нам немного хамства со сцены. Если хотя бы одного собственника не уведомить под подпись, собрание можно будет объявить проведенным с нарушением закона. Дополнительно следует организовать по адресную рассылку сообщения о собрании, как того требует кодекс, не менее чем за 10 дней до мероприятия.
Следующий шаг - определяем вопросы для собрания жильцов.
Кроме времени проведения собрания и точной даты, вам необходимо указать в рассылке вопросы, которые будут рассмотрены на общем собрании. Причем вопросы продумайте очень тщательно. Дело в том, что очное собрание собственников жилья может попросту не состояться, например, из-за отсутствия более половины жильцов. Однако, при таком развитии событий вы имеете право провести голосование, без присутствия некоторых жильцов. Однако при заочном голосовании вы не можете предлагать для голосования вопросы, не заявленные на очном собрании. Если данным правилом пренебречь, всегда остается возможность оспорить результаты голосования в суде и при этом победить. Следовательно, вопросы для очного собрания необходимо предусмотреть с расчетом, что собрание может не состоятся и Вам придется проводить дополнительное заочное голосование.
Примерная повестка дня общего собрания ТСЖ. Что должна включать в себя повестка дня общего собрания при создании ТСЖ:
- вопрос о выборе ТСЖ в качестве способа управления домом;
- вопрос об избрании членов правления ТСЖ, обязательно с указанием их количества;
- обсуждение и принятие устава товарищества собственников жилья;
- состав счетной комиссии для подсчета голосов при голосовании.
Когда собрание о выборе способа управления многоквартирным домом считается состоявшимся.
Собрание о выборе способа управления многоквартирным домом считается состоявшимся, если в нем приняли участие более чем 50% голосов собственников жилья. В данном случае голос "привязан" к размеру жилплощади, находящейся в собственности.
Соответственно собственник "трешки" имеет больше голосов, чем хозяин "однушки". Собравшиеся вначале обсуждают все вопросы, затем голосуют за создание ТСЖ, и выбирают членов правления (не менее трех человек). В обязательном порядке на собрании необходимо обсудить и принять устав ТСЖ, в котором прописаны права и обязанности товарищества собственников жилья. Образцы типовых уставов товарищества собственников жилья можно найти в интернете и при необходимости адаптировать их к своим условиям. Вы также можете бесплатно скачать три варианта типовых уставов ТСЖ с нашего сайта.
Запомните, если 50% голосов не набралось, собрание считается недействительным. В данном случае вам придется прибегнуть к заочному голосованию. Уведомить о его проведении опять же придется всех собственников в индивидуальном порядке. В информации указываем те же вопросы, что предлагалось обсудить на очном собрании, с приглашением на голосование, а также - время и место, куда и кому следует сдавать заполненные листы голосования. Голоса подсчитывает выбранная на собрании счетная комиссия. Выбор способа управления многоквартирным домом решается большинством голосов его собственников, участвовавших в общем собрании, а если собрание не состоялось в заочном голосовании. Если в голосовании приняло участие более 50% голосов, из них более 50% выступили за форму управления ТСЖ, остальные обязаны подчиниться.
Естественно если процедура создания ТСЖ была исполнена в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Это относится и к собственникам, выступившим против ТСЖ или вообще не участвовавшим в голосовании. Теперь высшим органом управления домом становится общее собрание собственников жилья.
Регистрация ТСЖ.
Регистрацию ТСЖ проводит налоговая инспекция. Для этого следует предоставить в налоговую инспекцию следующие документы:
- Протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома с повесткой дня о выборе товарищества собственников жилья в качестве способа управления и о создании ТСЖ;
- Устав ТСЖ в одном экземпляре;
- Заверенный подписями членов правления протокол правления ТСЖ, на котором был избран председатель ТСЖ;
- Заявление о государственной регистрации юридического лица при создании - (форма 11001 - скачать бесплатно);
- Квитанция на уплату госпошлины от заявителя (лица, указанного в форме 11001) (с 29 января 2010 года это 4 тысячи рублей).
Только надо понимать, что при выборе последнего варианта регистрация займет гораздо больше установленных 7 календарных дней. После того как налоговая инспекция внесет запись о вашем товариществе в единый государственный реестр юридических лиц, ТСЖ получит все права юридического лица. Вся деятельность ТСЖ отныне будет отражаться в реестре. Обязанность за внесение изменений с этого момента ложится на председателя правления ТСЖ. Следует помнить, что налоговая инспекция имеет право исключить юридическое лицо из реестра как не действующее, если не ведется финансовая деятельность и не сдается требуемая отчетность.
(с) http://kip-mtr.ru/kak-organizovat-tsg.html
Код:
Уведомление о начале деятельности
Деятельность по управлению многоквартирными домами, а также по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах теперь включена в Перечень видов предпринимательской деятельности, о начале осуществления которых юридические лица и индивидуальные предприниматели обязаны уведомлять органы власти.
Соответствующие положения сформулированы в пп. 21 и 22 п. 2 ст. 8 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». Согласно п. 5 указанной статьи уведомление должно быть представлено после государственной регистрации и постановки на учет в налоговом органе до начала фактического выполнения работ или предоставления услуг (более конкретного срока не установлено, поэтому следует считать, что крайний срок - это день, предшествующий началу выполнения работ, оказания услуг). Форма и Порядок представления подобных уведомлений утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 584. За непредставление уведомления, а также за представление уведомления, содержащего недостоверные сведения, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. 19.7.5-1 КоАП РФ).
Для лиц, осуществляющих два указанных вида предпринимательской деятельности предусмотрен трехмесячный срок для представления уведомления.
Примечание. Начало деятельности
В течение трех месяцев со дня вступления в силу поправок лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами и оказанию услуг (выполнению работ) по содержанию и ремонту общего имущества, обязаны направить уведомления в госжилинспекцию.
Прием и учет данных уведомлений в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, ведут уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ (органы жилинспекции в регионах). Такое дополнение внесено в п. 3 ст. 20 ЖК РФ. Ведение реестров уведомлений о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, а также по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах возложено на органы государственной власти РФ (новый п. 16.3 ст. 12ЖКРФ).
Особого внимания заслуживает вопрос: распространяется ли требование направлять уведомление о начале деятельности на ТСЖ? Товарищества, безусловно, осуществляют деятельность по управлению многоквартирными домами. Однако в Законе сказано именно о предпринимательской деятельности, главной целью которой считается извлечение прибыли. Тогда как для ТСЖ такая деятельность является не предпринимательской, а уставной, ради которой товарищество и создается. Поэтому полагаем, что формально ТСЖ не подпадают под действие новых норм.
Легитимность выбора и реализации способа управления домом
На практике нередко встречаются случаи злоупотреблений при создании ТСЖ (например, подделываются подписи жильцов в протоколах общих собраний). Об этой проблеме все чаще говорится на самых высоких уровнях власти, а также в СМИ. Точно так же нередко жильцы уже по факту узнают, что их дом передан в управление какой-либо коммерческой компании. Чтобы исключить подобные ситуации, были установлены новые положения о контроле за созданием и работой товариществ, а также за выбором управляющих организаций.
Так, в силу нового п. 3 ст. 20 ЖК РФ на уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ (на региональные органы жилинспекции) возложены следующие обязанности:
- проверка соответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений требованиям законодательства РФ;
- проверка (на основании заявлений собственников помещений в многоквартирном доме) правомерности принятия решений о создании ТСЖ, соответствия устава и внесенных в него изменений требованиям законодательства, правомерности избрания членов и председателя правления товарищества;
- проверка (исходя из заявлений собственников помещений в многоквартирном доме) правомерности принятия решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления согласно ст. 162 ЖК РФ, а также правомерности утверждения условий этого договора и его заключения.
Статья 20 ЖК РФ также была дополнена новым п. 4, в котором оговорены последствия выявления нарушений при проверках, указанных в п. 3 этой же статьи. Во- первых, при выявлении (неважно, при проверке по инициативе органа власти или по заявлению собственников помещений) несоответствий устава ТСЖ, внесенных в устав изменений законам РФ органы власти обязательно направят товариществу предписание с требованием об их устранении в течение шести месяцев с момента направления предписания. Очевидно, что нарушения в формулировках устава устраняются путем внесения в него поправок и их регистрации в ФНС. Напомним, что все изменения в уставе ТСЖ должны быть приняты на общем собрании товарищества (пп. 1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ) простым большинством голосов (п. 4 ст. 146 ЖК РФ).
Во-вторых, если предписание не было исполнено в срок либо органы власти выявили нарушения порядка создания ТСЖ (например, протоколы общих собраний недостоверны, собрания не имели кворума, уведомления о проведении собраний не рассылались собственникам помещений), выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления и его заключения, орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ, признании недействительным решения общего собрания, а также договора управления. Мы выделили слово «вправе». Действительно, п. 4 ст. 20 ЖК РФ не установлены обязанности органов жилинспекции обращаться в суд всякий раз. Предполагаем, что каждый случай будет рассматриваться отдельно. Вместе с тем напомним, что любой собственник помещения в доме, права которого были нарушены при принятии решения общего собрания, вправе обжаловать такое решение в суд, но только если он не участвовал в собрании или голосовал против принятия решения (п. 6 ст. 46 ЖК РФ). В свою очередь, договор управления многоквартирным домом, как и любая другая гражданско- правовая сделка, является ничтожным, если он не соответствует требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Таким образом, у собственника помещения есть механизмы борьбы с недобросовестными управляющими, однако данный процесс весьма трудоемок. Именно поэтому контрольному органу предоставлено полномочие защищать права граждан в таких вопросах.
В силу п. 3 ст. 8 комментируемого Закона до 01.03.2012 все ТСЖ обязаны представить в органы жилинспекции субъектов РФ заверенные председателями товариществ копии решений о создании ТСЖ, уставов и внесенных в них изменений. Согласно п. 4 этой статьи до 01.03.2013 данные органы должны проверить правомерность принятия решений о создании ТСЖ, утверждении общими собраниями условий договоров управления и правомерность заключения таких договоров. В случае выявления нарушений требований законодательства РФ органы власти вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями. Представляется, что данные правила являются переходными: проверке подлежат все решения собственников помещений, уставы всех ТСЖ.
Примечание. Проверки жилинспекций
Вместо того чтобы защищать свои права в суде, гражданин вправе обратиться в органы госжилинспекции, которая обязана проверить, законны ли создание ТСЖ и выбор управляющей организации, а также соответствуют ли закону устав ТСЖ и договор управления.
До 01.03.2012 органы госжилинспекции проведут тотальную проверку правомерности создания ТСЖ и заключения договоров управления многоквартирными домами.
Вообще же решения общих собраний, являющиеся объектами контроля, должны оцениваться на предмет правомерности в текущем режиме, то есть по мере их принятия (изменения в уставе ТСЖ, прошедшие государственную регистрацию со дня вступления в силу поправок, должны быть представлены в органы жилинспекции в течение трех месяцев с момента регистрации согласно новому п. 10 ст. 138 ЖК РФ), а также на основании заявлений собственников помещений, как это указано в п. З ет. 20 ЖК РФ.
Полномочия органов местного самоуправления
Комментируемым Законом была существенно расширена ст. 165 ЖК РФ, посвященная созданию органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами. Так, теперь в силу нового п. 1.1 данной статьи органы местного самоуправления уже не смогут устраниться от проблем граждан, недовольных действиями управляющих организаций. В частности, собственники помещений, органы управления ТСЖ вправе сообщить местным властям о невыполнении управляющей компанией обязательств, предусмотренных п. 2 ст. 162 ЖК РФ (обязательств по договору управления многоквартирным домом).
Орган местного самоуправления организует проверку в течение пяти дней. Причем порядок проведения такой проверки должен быть установлен Минрегионом. Если проверка подтвердила факты невыполнения компанией условий договора управления, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней с момента соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений для решения вопроса о расторжении договора и выборе новой управляющей организации либо об изменении способа управления данным домом.
Примечание. Жалобы на УК
Органы местного самоуправления обязаны провести проверку при получении обращения жильца на неправомерные действия управляющей организации и, если жалоба является обоснованной, созвать собрание собственников помещении с целью расторгнуть договор управления.
Помимо этого, орган местного самоуправления теперь станет для потребителей источником исчерпывающей информации по вопросам ЖКХ. Впрочем, обязанность предоставлять по запросам граждан определенные сведения (в первую очередь о ценах и тарифах на услуги ЖКХ, а также об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг) уже была установлена п. 2 ст. 165 ЖК РФ (кстати, такая обязанность есть у ТСЖ и управляющих организаций). Теперь на местные власти возложена также обязанность предоставлять гражданам иные сведения (п. 3 указанной статьи) (например, о состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, инвестиционных и производственных программах коммунальных организаций, состоянии расчетов между исполнителями коммунальных услуг и РСО, а также между исполнителями и потребителями коммунальных услуг). Для реализации новой нормы п. 4 ст. 165 ЖК РФ на РСО и исполнителей жилищно-коммунальных услуг возложена обязанность предоставлять органам местного самоуправления соответствующую информацию в порядке, форме, сроки и с периодичностью, которые будут установлены Правительством РФ.
Общие принципы управления многоквартирными домами
Существенные дополнения были внесены в ст. 161 ЖК РФ, которая получила новое название «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом». Так, п. 1 данной статьи предусмотрено, что Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Иначе говоря, по истечении более пяти лет существования института управления многоквартирными домами фактически в отсутствие правового регулирования власти все-таки взяли курс на детальную регламентацию данного вида деятельности.
В статье также появились новые п. п. 1.1 и 1.2. Первый фактически цитирует п. 10 Правил содержания общего имущества (в котором названы общие требования к надлежащему содержанию общего имущества), а во втором указано: состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ. Действующие Правила содержания общего имущества являются скорее организационным документом, более конкретный перечень действий по обслуживанию жилфонда приведен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170. Следовательно, нам нужно ожидать еще один новый документ в сфере управления многоквартирными домами. Важным представляется введение в ст. 161 ЖК РФ новых п. п. 2.2 и 2.3, в которых прописана ответственность ТСЖ и управляющей организации в случае выбора их в качестве способа управления многоквартирными домами. Итак, теперь Жилищным кодексом четко установлено, что эти лица несут ответственность как за содержание общего имущества, так и за предоставление коммунальных услуг. Очевидно, что, поскольку сети инженерно-технического обеспечения входят в состав общего имущества собственников помещений в доме, эти же лица отвечают за содержание указанных сетей. Значит, именно они в силу нового п. 11 ст. 161 ЖК РФ предоставляют коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в доме, а в соответствии с новым п. 15 этой же статьи обеспечивают состояние общего имущества на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества. Кроме того, согласно новому п. 12 ст. 161 ЖК РФ управляющие организации и ТСЖ, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения договоров с РСО.
Примечание. Ответственность ТСЖ и УК
Подход, изложенный в Правилах предоставления коммунальных услуг, перенесен в ЖК РФ: ТСЖ и управляющие организации ответственны не только за содержание общего имущества, но и за предоставление коммунальных услуг. Они обязаны заключать договоры с РСО.
Как видим, в Жилищном кодексе появилось множество норм, которые просто не позволят управляющим организациям и ТСЖ избежать участия в договорных отношениях с РСО в частности и в предоставлении коммунальных услуг потребителям в целом. Вообще же благодаря комментируемым поправкам, внесенным в ЖК РФ, теперь есть понятие «ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг», тогда как ранее термин «коммунальные ресурсы» присутствовал только в Правилах предоставления коммунальных услуг и в связи с этим вызывал сомнение в своей легитимности.
Добавим, что в ЖК РФ можно найти правило, позволяющее определить так называемые точки поставки: согласно новому п. 15 ст. 161 ЖК РФ организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.
Еще один момент требует особого внимания. Ранее согласно п. 10 ст. 161 ЖК РФ обязанность раскрывать информацию о деятельности по управлению жилфондом в соответствии со специальным Стандартом <3> была возложена : исключительно на управляющие организации. Теперь же данный пункт дополнен новой нормой, на основании которой особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных ЖК РФ (например, названных в п. 3 ст. 143.1), товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом, устанавливаются этим же стандартом. Следовательно, названный выше стандарт будет расширен. Кроме того, уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти должен утвердить порядок, в соответствии с которым органы госжилинспекции будут контролировать соблюдение Стандарта управляющими организациями и ТСЖ.
<3>
Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятель ность в сфере управления многоквартирными домами, утв. Постановлением Прави тельства РФ от 23.09.2010 N 731. На основании поправок, внесенных в п. 2 ст. 163 ЖК РФ, установлен еще один случай обязательного проведения открытого конкурса для выбора управляющей организации: если публичному собственнику принадлежит более 50% в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Именно победитель данного конкурса осуществляет управление таким домом. Получается, что другие собственники помещений должны подчиниться воле доминирующего публичного собственника (их даже не пригласят на общее собрание).
Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Пожалуй, самое важное изменение, которого ожидали все участники рынка жилищных услуг, касается прямых расчетов за коммунальные услуги между потребителями и РСО. Однако если ТСЖ и управляющие организации надеялись быть вовсе исключенными из процесса предоставления коммунальных услуг, принятые поправки, скорее всего, разочаруют их. Итак, в ст. 155 ЖК РФ введены новые п. 6.3 (касается ТСЖ) и п. 7.1 (касается управляющих организаций), содержание которых, по сути, идентично. Итак, на основании решения общего собрания членов ТСЖ и собственников помещений в доме соответственно собственники и наниматели помещений могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги напрямую РСО признается выполнением собственниками и нанимателями помещений своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед ТСЖ и управляющей организацией соответственно, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Если обратиться к ГК РФ, мы имеем дело с исполнением обязательства третьими лицами (ст. 313 ГК РФ): РСО обязана принять исполнение, предложенное за должника (ТСЖ, управляющую организацию) третьими лицами (собственниками, нанимателями помещений). Какого-либо согласия РСО на осуществление такого рода расчетов не требуется. Возложение исполнения обязательства не представляет собой перемену лиц в обязательстве, так как не является переводом долга (см. п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65). Этот случай также нельзя путать с предоставлением РСО права получать плату за коммунальные услуги (с уступкой требования), описанным в п. 90 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530. В случае принятия соответствующего решения на общем собрании (членов ТСЖ или собственников помещений в зависимости от того, кто изначально является получателем платы за коммунальные услуги) обязательство потребителей по внесению платы за коммунальные услуги не прекращается, оно лишь исполняется особым способом - перечислением средств на счет РСО. ТСЖ и управляющие организации по-прежнему являются ответственными за предоставление коммунальных услуг перед потребителями. Причем плательщиками коммунальных услуг, потребленных при использовании общего имущества, всегда будут ТСЖ и управляющая организация.
Более того, теперь согласно прямому указанию закона (новый п. 6.2 ст. 155 ЖК РФ) Эти лица, получающие плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с контрагентами по договорам ресурсоснабжения. Это справедливо для всех ситуаций независимо от того, получают ли данные лица от потребителей плату за коммунальные услуги полностью. Конструкция новых норм не дает РСО права взыскивать с собственников, нанимателей помещений плату за коммунальные услуги. Правоотношения у РСО возникают исключительно с ТСЖ и управляющей организацией, и предъявлять иски о взыскании долга РСО будет к своим абонентам. Порядок бухгалтерского учета и налогообложения операций, связанных с предоставлением коммунальных услуг гражданам, не изменился (трансформировался лишь порядок расчетов). Для ТСЖ и управляющей организации это может быть выгодно с точки зрения экономии на банковских комиссиях.
Примечание. Прямые расчеты
Жильцы вправе вносить плату за коммунальные услуги напрямую РСО на основании решения общего собрания. Однако ТСЖ и управляющая организация по-прежнему остаются исполнителями коммунальных услуг. Фактически их обязательства перед РСО исполняют третьи лица - жильцы. Следовательно, меняется лишь порядок расчетов.
Другие поправки, касающиеся внесения платы за жилищно-коммунальное услуги, не столь кардинальны. Так, был устранен пробел в законе: теперь установить иные сроки внесения платы и представления платежного документа, кроме прямо предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 155 ЖК РФ соответственно, можно не только договором управления многоквартирным домом, но и решением общего собрания ТСЖ, жилищного кооператива.
Если согласно прежней редакции п. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, в соответствии с договорами, заключенными с товариществом, вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги, то в силу новой редакции данной нормы они вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги. Учитывая, что формулировка ст. 154 ЖК РФ, посвященной структуре платы, осталась неизменной, несложно увидеть, что из рассматриваемого платежа фактически оказалась исключенной плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом.
Кроме того, отсутствие задолженности по плате за жилое помещение и коммунальные услуги (либо наличие и (или) выполнение соглашения по погашению долга) теперь является обязательным условием для получения гражданами компенсации соответствующих расходов (п. 3 ст. 160 ЖК РФ) либо льгот (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).
Договор управления между ТСЖ и управляющей организацией
Наряду с общими правилами управления многоквартирными домами законодатель не обошел вниманием и особую ситуацию - заключение договора управления между ТСЖ и управляющей организацией. До внесения дополнений в ЖК РФ в нем упоминалось лишь о том, что органы управления ТСЖ могут выступать на стороне заказчика в договоре управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Это правило осталось и теперь, но одновременно появилось несколько уточняющих положений прямого действия.
Во-первых, согласно п. 11 ст. 161 ЖК РФ в случае заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией последняя предоставляет коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме. Это объясняет правило, введенное п. 6.1 ст. 155ЖКРФ, о том, что в этой ситуации плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации лицами, указанными в п. 2 ст. 153 ЖК РФ (в ней названы плательщики, в том числе наниматели и собственники помещений). Естественно, исключением является особый порядок расчетов за все или некоторые коммунальные услуги в соответствии с решением общего собрания, предусмотренный п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ. Обратим внимание:
несмотря на управление домом ТСЖ, в данном случае приведена ссылка именно на п. 7.1, где говорится о принятии соответствующего решения общим собранием собственников помещений в доме (а не собранием членов ТСЖ).
Во-вторых, хотя ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией, именно оно управляет многоквартирным домом и несет ответственность за содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг (см. п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). Но при наличии договора управления товарищество осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением всех работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг. Однако обязательные платежи и (или) взносы (плату за содержание и ремонт общего имущества) члены ТСЖ (собственники помещений, не являющиеся их членами) обязаны вносить, согласно общему правилу (п. п. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ), в соответствии с решением органов управления ТСЖ (на основании заключенного с ТСЖ договора).
Управление новостройками
Единственная статья, регулировавшая управление в строящихся домах и разрешавшая создание ТСЖ будущими собственниками помещений в строящемся многоквартирном доме (ст. 139 ЖК РФ), была признана утратившей силу. Вместо нее в разд. VIII ЖК РФ введен ряд норм, более детально регламентирующих интересующие нас правоотношения.
Согласно новому п. 13 ст. 161 ЖК РФ в течение десяти рабочих дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. До заключения договора между застройщиком и выбранной по конкурсу компанией управление домом осуществляется (п. 14 этой же статьи):
застройщиком (при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами);
управляющей организацией, привлеченной застройщиком (при условии заключения договора с ней не позднее пяти дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома).
Таким образом, получается, что создавать ТСЖ в строящихся домах начиная с момента вступления в силу комментируемого Закона нельзя. Очевидно, что после регистрации дольщиками права собственности на жилые помещения общее собрание собственников помещений вправе выбрать способ управления домом в общеустановленном порядке. Созданные же в соответствии со ст. 139 ЖК РФ товарищества продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации (п. 2 ст. 8 комментируемого Закона).
Примечание. ТСЖ в новостройке...
...создавать нельзя. Управлять новостройкой может только управляющая организация. Заказчиком по договору управления выступает застройщик. Причем исполнитель отбирается на открытом конкурсе органом местного самоуправления. ТСЖ, созданные в новостройках до вступления в силу поправок, продолжают функционировать.
Добавим, что теперь в ЖК РФ есть специальная норма о порядке оплаты жилого помещения и коммунальных услуг в только что возведенном доме: , согласно новому пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает улица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в ; эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному ; документу о передаче, с момента такой передачи. На практике этот принцип применялся и ранее, но стороны все же были вынуждены отстаивать свои интересы в суде. В случае заключения застройщиком договора управления с управляющей организацией плата за коммунальные услуги вносится дольщиками такой организации. Это прямо указано в п. 6.1 ст. 155 ЖК РФ. Специального правила о получателе платы за жилое помещение в Жилищном кодексе нет. Однако, учитывая, что застройщик заключает именно договор управления многоквартирным домом, есть все основания применить общую норму (п. 7 ст. 155 ЖК РФ), несмотря на то что в ней идет речь исключительно о собственниках помещений (ведь дольщики, получившие квартиру по акту приема-передачи, обязаны вносить плату за жилищные коммунальные услуги наряду с собственниками помещений).
Непосредственное управление многоквартирным домом
Данному способу управления многоквартирным домом, который ранее был незаслуженно обделен вниманием, законодатель посвятил несколько новых норм: расширена ст. 164 ЖК РФ, а также введены новые положения в другие статьи. Самое главное - установлено существенное ограничение для применения данного способа управления, о котором, кстати, говорилось уже давно. Беспрепятственно можно выбрать непосредственное управление, если число квартир в доме не превышает 12 (новая редакция п. 1 ст. 164 ЖК РФ). Если же квартир больше, непосредственное управление может быть выбрано и реализовано собственниками помещений при заключении ими с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме (новый п. 9.1 ст. 161 ЖК РФ). Согласно п. 2 ст. 9 комментируемого Закона данное правило (о необходимости заключения договора именно с управляющей организацией) вступит в силу только с 01.03.2012.
Примечание. Способ управления
Выбрать непосредственное управление можно в доме с любым количеством квартир. Но если число квартир превышает 12, собственники обязаны заключить договор о содержании и ремонте общего имущества с профессиональной управляющей организацией (а не с множеством специализированных компаний). Данная норма вступит в силу с 01.03.2012. Пунктом 2.1 ст. 161 ЖК РФ установлены пределы ответственности лиц, выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества,а также лиц, обеспечивающих ресурсоснабжение, перед собственникам помещений в многоквартирном доме, выбравшими непосредственное управление. Указанные лица несут ответственность за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами и установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества, предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.
Состав общего имущества в многоквартирном доме
Пункт 1 ст. 36 ЖК РФ, касающийся состава общего имущества в многоквартирном доме, был несколько трансформирован. Во-первых, общее имущество разделено на категории, каждой из которых теперь посвящен отдельный подпункт. Однако некоторые моменты, которые на практике порождают многочисленные проблемы, так и не были разъяснены. Во-вторых, единственным дополнением стало введение нового вида общего имущества в многоквартирном доме (см. пп. 2 п. 1 ст. 36 ЖК РФ в новой редакции): иные помещения в многоквартирном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий. Таким образом, был узаконен статус помещений, в которых отсутствует оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме (например, так называемых колясочных). Впрочем, если у какого-либо лица есть свидетельство о праве собственности на такое помещение, оно уже не может считаться общим имуществом по определению (нет смысла инициировать судебное разбирательство, чтобы доказать обратное). Кстати, в пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества подобные помещения уже были названы как элементы общего имущества (построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки).
Решение о текущем ремонте общего имущества...
...теперь принимается простым большинством голосов собственников помещений, присутствующих на общем собрании. Данные поправки внесены в п. 2 ст. 44 ЖК РФ (изменен пп. 1 и введен новый пп. 4.1). Таким образом, существенно упрощается процедура принятия решения о текущем ремонте.
Собрание в форме заочного голосования
В первоначальной редакции Жилищного кодекса имели место две абсолютно равноценные формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: непосредственно собрание и заочное голосование. Конкретную форму выбирал инициатор проведения собрания. Теперь п. 1 ст. 47 ЖК РФ изложен по-новому: заочное голосование (передача в установленное место или по определенному адресу оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) допускается только в двух случаях:
- если при проведении общего собрания собственников помещений путем их совместного присутствия для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое собрание не имело кворума (не было обеспечено присутствие собственников, владеющих более чем 50% голосов от общего числа голосов);
- по повестке дня, вынесенной ранее на это несостоявшееся собрание.
Так, законодатель исключил неограниченное использование заочного голосования, поскольку подавляющее большинство злоупотреблений выявлялись именно при такой форме проведения общих собраний.
Требования к должностным лицам жилищных кооперативов
Еще одним способом исключения злоупотребления в жилищной сфере стало введение обязательных требований к гражданам, которые могут быть членами правления ЖК (в том числе председателем правления), членами ревизионной комиссии (ревизорами), а также главным бухгалтером (при отсутствии в штате главбуха бухгалтером). Так, занимать должности в ЖК не могут лица (ст. 116.1 ЖК РФ):
- имеющие судимость за умышленные преступления;
- в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
- которые ранее занимали руководящие должности в строительных организациях (являлись индивидуальными предпринимателями), исключенных из членов саморегулируемой организации или признанных несостоятельными (банкротами), если с момента такого исключения или завершения соответствующей процедуры банкротства прошло менее трех лет.
Правовой статус ТСЖ
Цели создания
Со вступлением в силу комментируемого документа вводится в действие новая редакция п. 1 ст. 135 ЖК РФ, в которой дано определение ТСЖ, а в действительности фактически обозначены цели деятельности данной некоммерческой организации. Если ранее товарищество рассматривалось лишь как инструмент управления, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, то теперь цели ТСЖ существенно расширились. В первую очередь нужно отметить, что уже в определении понятия товарищества предусмотрены случаи, когда ТСЖ создается собственниками нескольких многоквартирных домов либо расположенных близко жилых домов. Помимо управления, владения, пользования и распоряжения общим имуществом товарищество осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению, приращению такого имущества и предоставлению коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах или жилыми домами (а также иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов). Мы выделили предоставление коммунальных услуг, поскольку подобная формулировка исключит имевшиеся ранее разночтения. Так, некоторые эксперты отрицали саму возможность (и необходимость) участия ТСЖ в процессе предоставления коммунальных услуг (ранее эта деятельность не являлась целью создания ТСЖ и не была вменена ему в обязанность по закону).
ТСЖ, объединяющее несколько домов
Следует обратить особое внимание на изменение формулировки п. 2 ст. 136 ЖК РФ, посвященного созданию ТСЖ в нескольких домах. Во-первых, законодатель выбрал более точные выражения: ТСЖ создается не при объединении нескольких домов, а собственниками помещений в нескольких домах (собственниками нескольких жилых домов). Во-вторых, если ранее единственным условием законного создания ТСЖ в нескольких домах являлось их расположение на общем участке или соседних земельных участках, то теперь ТСЖ создается собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, когда:
- количество квартир в этих домах составляет в сумме не более 30 (таким образом, исключено создание товариществ в больших многоквартирных комплексах, жильцов которых весьма трудно организовать, управление товариществами с небольшим количеством членов позволит повысить прозрачность их деятельности и процент вовлечения членов в процесс управления домами);
- дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами;
- в пределах данных земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в таких домах (представляется, что именно наличие общих сетей должно быть фактором, обусловливающим целесообразность создания «коллективного» ТСЖ, в противном случае это невозможно).
Полагаем, что законность создания ТСЖ в нескольких многоквартирных домах (а именно соблюдение перечисленных условий) будет проверяться органами жилинспекции в порядке, который мы описывали выше (см. п. 3 ст. 20 ЖК РФ). Если требования пп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ нарушены, контролеры вправе направить в суд заявление о ликвидации ТСЖ. Согласно специальному указанию в п. 1 ст. 8 комментируемого Закона действие пп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ в новой редакции (в первую очередь о том, что «многодомное» ТСЖ может объединять собственников не более 30 помещений в сумме по всем домам) не распространяется на ТСЖ, созданные до вступления в силу поправок. Иначе говоря, ранее созданные ТСЖ продолжают функционировать в общем порядке до реорганизации (которая должна проводиться по новым правилам, описанным ниже) или ликвидации.
Примечание. «Многодомное» ТСЖ
Создать одно ТСЖ на несколько домов можно, только если общее число квартир в этих домах в сумме не превышает 30. Товарищества, созданные до вступления в силу изменений, продолжают функционировать. Важно, что теперь в Жилищном кодексе четко прописан порядок принятия решений, связанных с началом деятельности подобного «коллективного» ТСЖ. Так, решения о создании ТСЖ, утверждении его устава, избрании правления товарищества, наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из многоквартирных домов) полномочием заявителя для обращения в ФНС для государственной регистрации, а также об избрании председателя правления ТСЖ (если это предусмотрено уставом) принимаются на общих собраниях в каждом доме большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются Минрегионом.
Кроме того, теперь на законодательном уровне регламентирован порядок реорганизации «многодомных» ТСЖ. Так, допускается реорганизация в двух формах:
- разделение, состоящее из нескольких этапов (см. новый п. 3 ст. 140 ЖК РФ). Во-первых, на общем собрании собственников помещений в одном из домов инициируется разделение ТСЖ (большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании принимается решение о разделении ТСЖ). Во-вторых, в течение двух лет должны быть проведены собрания во всех остальных домах, входящих в ТСЖ, на которых собственники помещений, обладающие большинством от общего числа голосов (а не от числа голосов присутствующих на собрании), выражают согласие на разделение ТСЖ. Только после этого возможен третий (заключительный) этап - принятие решения общим собранием членов ТСЖ (большинством голосов от числа голосов присутствующих на собрании) о разделении товарищества. Как указано в п. 3 ст. 140 ЖК РФ разделение возможно при условии соблюдения требования, установленного п. 1 ст. 136 ЖК РФ. Напомним, что в данной норме отмечено: собственники помещений в одном доме могут создать только одно ТСЖ, за создание товарищества должны проголосовать собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов (это требование соблюдается на втором этапе - выражении согласия на разделение). Получается, что разделение «многодомного» ТСЖ имеет целью создание товариществ по количеству домов, ранее входивших в первоначальное ТСЖ. Если же только один дом хочет отделиться от товарищества (собственники в остальных домах не дали согласия на разделение), можно провести реорганизацию в другой форме - в форме выделения;
- выделение. Согласно новому п. 4 ст. 140ЖК РФ решение о выделении ТСЖ может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано ТСЖ в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Напомним, что при выделении прежнее ТСЖ продолжает функционировать, одновременно создается новое ТСЖ, к которому переходят права и обязанности в соответствии с разделительным балансом (п. 4 ст. 58 ГК РФ). Как видим, в законе отсутствует требование о принятии решения о выделении на общем собрании членов первоначального «многодомного» ТСЖ. Иначе говоря, собственники помещений в одном доме не зависят от воли членов «многодомного» ТСЖ. Однако здесь не решен вопрос о порядке составления разделительного баланса и правопреемстве: непонятно, можно ли считать оставшихся в ТСЖ членов обязанными подчиниться воле жильцов «выходящего» дома и реализовать процедуры реорганизации.
Добавим, что в ст. 143 «Членство в товариществе собственников жилья» Ж К РФ введен новый п. 6, согласно которому членство в ТСЖ, созданном собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, прекращается автоматически у всех собственников помещений в конкретном доме, если заявления о выходе из состава ТСЖ подали столько соседей, что в составе ТСЖ остались обладатели менее 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений данного дома. После прекращения членства в ТСЖ собственники помещений обязаны выбрать и реализовать один из способов управления многоквартирным домом. Как и ранее, помимо создания ТСЖ в нескольких многоквартирных домах возможно создание товариществ собственниками помещений нескольких близко расположенных жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома находятся на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых есть сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома (см. пп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ). Очевидно, что собственник каждого из указанных объектов должен выразить согласие на участие в ТСЖ и одобрить редакцию устава товарищества (правило следования воле большинства, как это происходит в многоквартирном доме, в данном случае не работает). При этом ключевые решения о начале работы ТСЖ (избрание правления, выбор уполномоченного на обращение в ФНС для государственной регистрации, избрание председателя правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом) принимаются на общем собрании большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников жилых домов. Кстати, о том, как считать голоса в таком товариществе (по количеству членов или пропорционально размеру площади дома или участка земли), законодатель умолчал.
Документооборот
Новая редакция ЖК РФ предъявляет несколько новых требований к составлению документов, регламентирующих деятельность товариществ и исходящих от них. Так, в силу нового п. 1.1 ст. 136 ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании ТСЖ и утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решении. Данный протокол вместе с утвержденным уставом и сведениями о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ (о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме), представляется при государственной регистрации товарищества (новый п. 5 ст. 136 ЖК РФ). Таким образом, расширен перечень документов, представляемых на государственную регистрацию юридического лица, оговоренный в ст. 12 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Примечание. Подписывает каждый!
Если общее собрание собственников помещений приняло решение о создании ТСЖ, протокол должен подписать каждый, проголосовавший за. ТСЖ (а именно правление товарищества - п. 7 ст. 148 ЖК РФ) обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение I квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы госжилинспекции субъектов РФ (новый п. 9 ст. 138 ЖК РФ). Данный реестр должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов ТСЖ и поддерживать с ними связь, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности (п. 4 ст. 143 ЖК РФ). Для реализации этого положения п. 5 ст. 143 ЖК РФ на членов ТСЖ возложена обязанность предоставлять правлению товарищества достоверные данные и своевременно информировать его об их изменении. Специальных переходных положений о ведении и представлении реестра не установлено, поэтому справедливо обеспечение наличия такого реестра и его представления в органы власти в течение I квартала 2012 г.
Кроме того, в течение трех месяцев с момента госрегистрации внесенных в устав ТСЖ изменений в жилинспекцию необходимо представить заверенные председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов ТСЖ копии устава, текстов соответствующих изменений и выписку из протокола собрания о принятии решения (вновь введенный п. 10 ст. 138 Ж К РФ). Данное правило вступает в силу по истечении 10 дней с момента опубликования комментируемого закона, следовательно, п. 10 ст. 138 ЖК РФ действует в отношении ситуаций, когда изменения в уставе ТСЖ были зарегистрированы после этой даты.
Права и обязанности ТСЖ
Право товарищества, названное в пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, теперь сформулировано несколько иначе. Напомним: ранее было установлено, что ТСЖ вправе заключать договор управления, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Буквальное прочтение данной фразы позволяло говорить, что ТСЖ выступает посредником, представителем членов ТСЖ в договорах на стороне заказчика разнообразных услуг. Новая редакция пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ выглядит так: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры. Таким образом, первичная цель товарищества - управление домом, для ее достижения оно вправе заключать любые договоры. А тот факт, что оно действует в интересах создавших его жильцов, очевиден из правового статуса некоммерческой организации, основанной на членстве.
Одним из правомочий ТСЖ является создание объединений с другим ТСЖ (ст. 142 ЖК РФ). Но если ранее в качестве цели такого объединения (союза, ассоциации) называлось совместное управление общим имуществом в многоквартирных домах, то теперь законодатель согласовал ст. 142 ЖК РФ с законодательством о некоммерческих организациях и указал в виде целей объединения представление и защиту общих интересов при управлении многоквартирными домами. Управление объединением осуществляется в соответствии с законодательством о некоммерческих организациях.
Обязанности товарищества также претерпели изменения. Прежде всего из ст. 138 ЖК РФ исключено упоминание о том, что ТСЖ должно заключать с собственниками, не являющимися его членами, договоры о содержании и ремонте общего имущества (п. 2). Вместо этого ТСЖ обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разд. VIII ЖК РФ. Очевидно, что его главная цель - управление многоквартирным домом. При этом разд. VIII ЖК РФ существенно преобразован и теперь содержит много норм, регулирующих деятельность по управлению многоквартирным домом, осуществляемую, в частности, ТСЖ. Однако это вовсе не означает, что договоры с жильцами, не ставшими членами ТСЖ, заключать больше не нужно: в п. 6 ст. 155 ЖК РФ такие договоры по- прежнему упоминаются (вместе с тем получается, что обязать ТСЖ подписать подобный контракт с собственником, не являющимся его членом, нельзя). Исходя из такой же логики скорректирован п. 8 ст. 138 ЖК РФ: ТСЖ обязано представлять отнюдь не любые законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, а лишь связанные с управлением общим имуществом в данном доме.
Компетенция и порядок проведения общего собрания членов ТСЖ
Также следует отметить изменение формулировки п. 2 ст. 145 ЖК РФ, содержащего перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Большая часть поправок носит технический характер. Мы назовем лишь наиболее значимые. Так, если ранее в пп. 8 данного пункта было указано на утверждение годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана, то теперь этот подпункт сформулирован иначе и к нему добавлены три новых подпункта (пп. 8.1, 8.2, 8.3). Итак, к компетенции общего собрания членов ТСЖ относится утверждение:
- годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
- смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении данных смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
- годового отчета о деятельности правления товарищества;
- заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки его годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности.
Таким образом, помимо сметы доходов и расходов на год ТСЖ обязано составлять отдельный документ - план содержания и ремонта общего имущества. Полагаем, что второй документ является основополагающим и включает в себя перечень необходимых работ по содержанию и ремонту, а также сроки их проведения. Именно на его основе и составляется смета расходов в части содержания и ремонта.
Комментируемым Законом был уточнен порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ (ст. 146 ЖК РФ). Во-первых, п. 1.1 теперь прямо предусмотрено, что положения о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 - 48 ЖК РФ) распространяются и на общее собрание членов ТСЖ (естественно, если это не противоречит специальным правилам ст. 146 ЖК РФ). Впрочем, ранее ничего иного не оставалось, поэтому ТСЖ на практике руководствовались именно этим принципом. Во-вторых, кворум общего собрания членов ТСЖ определяется не числом присутствующих членов товарищества, а количеством принадлежащих им голосов: собрание правомочно, если на нем присутствуют члены ТСЖ или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов членов ТСЖ (п. 3). В-третьих, согласно новой редакции п. 6 решение общего собрания членов ТСЖ может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном ст. ст. 47 и 48 ЖК РФ. Для этого не нужно, как раньше, специальных указаний в уставе. Кроме того, осталась в прошлом возможность голосования по группам членов товарищества, ведь все вопросы, входящие в компетенцию общего собрания, касаются всех членов, которым принадлежат равные права независимо от вида принадлежащего им помещения. Заметим, что ст. 47 ЖК РФ (а именно п. 1 в новой редакции) устанавливает не только порядок, но и условие, при котором возможно заочное голосование. Полагаем, что данное положение не распространяется на общее собрание членов ТСЖ, поскольку в п. 6 ст. 146 ЖК РФ есть ссылка именно на порядок проведения заочного голосования, а не на условия его проведения. В-четвертых, благодаря поправке, внесенной в п. 1 ст. 146 ЖК РФ, уставом ТСЖ или решением общего собрания его членов может быть предусмотрен особый порядок вручения уведомления о проведении общего собрания каждому члену ТСЖ (помимо вручения лично под расписку или заказным письмом), что особенно актуально в наше время развития информационных технологий.
Статус правления ТСЖ и его членов
Ранее согласно п. 2 ст. 147 ЖК РФ единственным требованием к членам правления ТСЖ была их принадлежность к числу членов ТСЖ (то есть собственников помещений в многоквартирном доме). Теперь новым п. 3.1 этой статьи установлен ряд запретов. Так, член правления не может:
- быть лицом, с которым ТСЖ заключило договор управления, или руководящим сотрудником управляющей организации, привлеченной товариществом по контракту;
- быть членом ревизионной комиссии ТСЖ;
- быть штатным работником ТСЖ;
-поручать, доверять другому лицу исполнение обязанностей члена правления.
Полагаем, все данные требования логичны и целесообразны: добросовестные ТСЖ на практике применяли их и ранее, что называется, по умолчанию. Отсутствие таких строгих требований, какие установлены для руководства жилищного кооператива, объясняет иная сфера деятельности ТСЖ: в отличие от ЖК, осуществляющего строительство дома, товарищество лишь управляет им.
Теперь законом прямо предусмотрено, что избрание председателя правления - вопрос, который по умолчанию относится к компетенции членов правления, но уставом может быть включен в исключительную компетенцию общего собрания членов ТСЖ (пп. 3 п. 2 ст. 145, п. 3 ст. 147 ЖК РФ).
В новой редакции п. 6 ст. 147 ЖК РФ также закреплены очевидные принципы, в первую очередь о том, что решения правления принимаются простым большинством голосов членов правления, присутствующих на заседании ;(а правомочно правление, только если на заседании присутствует более 50% членов правления). При этом уставом ТСЖ могут быть предусмотрены некоторые решения, принятие которых требует иного числа голосов членов правления.
Исходя из нового пп. 8.2 п. 2 ст. 145 ЖК РФ составление и представление на рассмотрение общего собрания членов ТСЖ отчета о деятельности за год являются новой обязанностью правления ТСЖ, несмотря на то что такая обязанность прямо не названа в ст. 148 ЖК РФ. Данный отчет наряду с заключением ревизора позволяет оценить качество работы правления, принять решение о вознаграждении его членов или досрочном прекращении их полномочий (что также относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ согласно пп. 3,11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Права собственников помещений в доме, где создано ТСЖ
До введения комментируемых изменений в законодательстве отсутствовали какие-либо нормы о правах собственников помещений (как членов, так и не членов ТСЖ) на ознакомление с документацией товарищества. На это мы уже обращали особое внимание, пытаясь разобраться, чем отличаются в этом случае права членов и нечленов и пришли к выводу, что все необходимые правила целесообразно прописать в уставе ТСЖ.
Теперь в ЖК РФ введена новая ст. 143.1 «Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме», которая касается в основном права на получение информации. Примечательно, что возможности членов и нечленов ТСЖ уравнены. Так, в п. 3 данной статьи перечислены документы, с которыми имеют право ознакомиться все собственники помещений в многоквартирном доме. Этот перечень является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ и решениями общего собрания его членов. Вместе с тем, порядок ознакомления не прописан, поэтому соответствующие рекомендации, приведенные нами ранее, по-прежнему вполне применимы на практике.
Примечание. Доступ к документам
В п. 3 ст. 143.1 ЖК РФ перечислены документы, с которыми вправе ознакомиться все собственники помещений в доме, где создано ТСЖ, независимо от членства в товариществе.
Помимо права на ознакомление с внутренними документами ТСЖ, все собственники помещений независимо от членства имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ (п. 2 ст. 143.1 ЖК РФ). Эта поправка уже не позволяет говорить, что между ТСЖ и его членами отсутствуют отношения, связанные с оказанием услуг и выполнением работ. Данной норме также противоречит п. 2 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Напомним: в этом пункте сказано, что данные Правила не распространяются на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме, являющимися членами ТСЖ. Немного забегая вперед, добавим, что в п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ указано: ТСЖ, управляющее многоквартирным домом, может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Вместе с тем, изменения, внесенные в ЖК РФ, все же не приводят нас к однозначному выводу о наличии (для целей учета и налогообложения) реализации услуг и работ в рамках уставной деятельности товарищества.
Совет многоквартирного дома
Этот институт абсолютно новый. Необходимость его введения обусловлена, на наш взгляд, стремлением государства вовлечь собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом (в настоящее время большинство граждан всячески стараются избежать этого). Понятие, порядок избрания, а также права и обязанности совета подробно описаны в новой ст. 161.1 ЖК РФ. Мы не считаем необходимым переписывать данную статью, представим лишь обзор основных положений и постараемся понять, как создание совета повлияет на деятельность участников рынка жилищных услуг.
Итак, в силу п. 1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, имеющем более четырех квартир (если в таком доме не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом (иным специализированным потребительским кооперативом)), обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений (иначе говоря, в качестве способа управления избрана управляющая организация либо непосредственное управление). Из числа членов совета избирается его председатель. Пунктом 2 ст. 161.1 ЖК РФ предусмотрен принудительный порядок реализации приведенной нормы: если в течение календарного года <8> решение об избрании совета не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании совета дома или создании ТСЖ. Однако представляется, что этого недостаточно (жильцы могут просто игнорировать такие собрания либо по- прежнему не реализовывать принятые решения). Никакой альтернативы открытому конкурсу по отбору управляющей организации в данном случае не предусмотрено. Главное - повышение правосознания граждан, а в этом вопросе принудительные меры не работают. Поэтому ст. 161.1 ЖК РФ может остаться декларативной. Польза от введения института совета может быть только в тех домах, где жильцы изначально вовлечены в управление и заинтересованы в совместной работе, но создание ТСЖ невыгодно. К сожалению, таких случаев совсем немного.
<8>
В отношении домов, введенных в эксплуатацию до момента вступления в силу поправок, отсчет календарного года ведется со дня вступления в силу комментируемого Закона (п. 5 ст. 8 Закона).
Соответственно, в отношении других домов год отсчитывается от даты их ввода в эксплуатацию.
Примечание. Договор управления
Согласно поправкам, внесенным в п. 1 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Таким образом, мы имеем дело с множественностью лиц на стороне заказчика, что обусловлено объектом договора. Наиболее интересными для управляющих организаций и компаний, с которыми собственники заключают договоры при выборе непосредственного управления домом, являются следующие моменты:
- совет контролирует оказание услуг, выполнение работ этими компаниями, следит за качеством предоставляемых коммунальных услуг (пп. 5 п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ);
- председатель совета на основании доверенности, выданной собственниками помещений, осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам на содержание и ремонт общего имущества, подписывает акты приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту, акты о нарушении нормативов качества или периодичности данных услуг и работ, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных - услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией своих обязательств (пп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ);
- председатель совета на основании доверенности, выданной собственниками помещений, заключает договор управления либо (в случае непосредственного управления) договоры с соответствующими компаниями (пп. 3 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Здесь же отмечено: по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Получается, что иные собственники должны сами подписать договоры (однако принудить их сделать это закон не позволяет).
Иные изменения
Помимо изменений в ЖК РФ комментируемым Законом внесены поправки и в другие нормативные акты РФ. В частности, п. 2 ст. 6 Федерального закона от
N 152-ФЗ «О персональных данных» был дополнен пп. 5.1. Согласно новелле согласие субъекта персональных данных на обработку таких сведений оператором не требуется в случае, если обработка персональных данных необходима управляющим организациям, ТСЖ, осуществляющим управление многоквартирными домами, либо компаниям, с которыми собственники помещений при непосредственном управлении домом заключили договоры, либо лицам, привлеченным на основе договоров для осуществления расчетов с собственниками и нанимателями помещений в Многоквартирном доме, собственниками жилых домов за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, жилых домах и коммунальные услуги. Полагаем, что и ранее управляющим организациям не нужно было согласие граждан на обработку персональных данных в силу пп. 2 п. 2 указанной статьи (обработка осуществляется в целях исполнения договора управления). Теперь же получается, что согласие не требуется и в случае, если управляющие организации, ТСЖ и иные компании привлекают третьих лиц для проведения расчетов с жильцами. Данное новшество существенно облегчит работу так называемых информационно-расчетных центров. Поправки были внесены также в Законы о теплоснабжении и электроэнергетике. Они касаются обязанностей компаний, на которые распространяются данные Законы, раскрывать определенную информацию в соответствии с утвержденными стандартами, а также обязанностей органов власти контролировать соблюдение указанных стандартов.
Тоже хочу себя попробовать в качестве Председателя ТСЖ новостройки 2018 года - ЖК "Колизей" по улице Горького.
Этот многоквартирный дом строит Осколков Андрей Эдуардович. Объявлен старт начала продаж квартир. Спешите приобрести - будем жить по-соседству
.
Могу получить лицензию на деятельность, если стану учредителем какой-нибудь Управляющей компании в форме ООО, как юридического лица.
Этот многоквартирный дом строит Осколков Андрей Эдуардович. Объявлен старт начала продаж квартир. Спешите приобрести - будем жить по-соседству
.Могу получить лицензию на деятельность, если стану учредителем какой-нибудь Управляющей компании в форме ООО, как юридического лица.
Красота, только вот "институт" ТСЖ собираются ликвидировать на законодательном уровне, разрешить осуществлять деятельность в сфере ЖКХ только лицензированным ООО Управляющим компаниям.
Спасибо авторам, полезное чтиво. Теперь буду знать свои права, как собственницы жилой недвижимости. А так же принципы деятельности ТСЖ и УК.
Спасибо авторам, полезное чтиво. Теперь буду знать свои права, как собственницы жилой недвижимости. А так же принципы деятельности ТСЖ и УК.
