Строительство объекта около дома (магазин)

[Марина]

Доброго времени суток, уважаемые жители многоквартирного лучшего дома в Ижевске!
Около нашего дома в одном из крайних районов города появились колышки.
Появилось много слухов и мнений что это будет за объект и на сколько законно.
Голосование между собственниками дома для утверждения какого-либо объекта не проводилось.
Многих волнует будет ли заблокировано круговое движение, так как уже большие проблемы с парковкой, а с открытием, например, продуктового магазина, вокруг дома будет образовываться скопление и неправильное движение левых машин, которые будут существенно мешать проезду автотранспортных средств собственников дома.
Согласовывали с ТСЖ или Управляющей компанией?

Предлагаю обсудить эту ситуацию, надеюсь пока не проблему, на форуме.

 

[Евгений]

Не проводились публичные слушания, а если проводились то когда застройщик владел большим количеством квартир, он мог повлиять на решение.
Был бы рад не магазину, а спортивному комплексу с расширенной парковкой.

 

[Бесплатный юрист]

ПРОЕКТ​

​

** районный Суд​

​

Истец: ООО «Управляющая компания «***»​

Адрес: ***​

телефон: ***​

​

Ответчик 1: Администрация Муниципального Образования «***»​

***​

Глава ***​

тел. ***​

Ответчик 2: Администрация Муниципального Образования «***»​

***​

Глава ***​

тел. ***​

Исковое заявление (наброски)​

о признании недействительным договора аренды земельного участка и остановке строительства незаконного объекта – пристройке к многоквартирному дому​

ООО УК «***» являемся управляющей компанией многоквартирного дома по адресу: *** район, ***
Собственниками выявлены многочисленные нарушения законодательства при отводе земельного участка и выдаче разрешения на строительство. В нарушение ст.ст. 36 ЖК РФ, 51 Градостроительного кодекса, ответчиком не было получено согласие всех собственников имущества многоквартирного дома, при осуществлении застройки. Оспариваемое постановление и разрешение были выданы не законно и не обоснованно.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, и их частей (высоты, количества этажей, площади). Пристройка осуществляется к несущей фасадной стене многоквартирного жилого дома, изменяя параметры капитального строительства. Согласно ст. 36, 44 ЖК РФ принятие решения о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, реконструкция невозможна без согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном жилом доме. Он согласия на это не давал.
В силу ст. 247 ГК РФ, устанавливающей, что владение и пользование. имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников;
Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля собственности на общее имущество дома.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого жома;
В соответствии с п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на реконструкцию объекта производится при согласии всех правообладателей объекта. И обязанность лица, осуществляющего застройку, получить согласие всех собственников имущества многоквартирного дома. Он согласия не давал;
Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений. Он согласия не давал. При этом ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Кроме того, п.п. 17.2-17.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" устанавливает, что не допускается переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущих к ухудшению проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в данном доме ч. 2 ст. 36 ЖК РФ. К распоряжению имуществом в частности относятся действия по изменению объекта;
Пристройка, которая добавляет стены и крышу войдет в состав общего имущества и перейдет в единую собственность и как следствие расходы на содержание старого и нового общего имущества распределятся между всеми собственниками жилья согласно ст. 39 ЖК РФ и поэтому в силу ст. 36 ЖК РФ требуется согласие всех собственников жилья, которые согласия не давали.
В соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей, в данном случае его права и законные интересы ущемлены и попраны;
Из заявления Ф.И.О. на имя главы администрации МО *** от *** г. следует, что Ф.И.О. просит выделить ему/ей в аренду земельный участок площадью *** кв. метров, для пристройки помещения под магазин к многоквартирному дому № *** в г. Ижевске.
*** г. в газете «Пригородные вести» дано объявление о предоставлении в аренду земельного участка из земель населенного пункта, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: с. Октябрьский, ул. Полесская, для строительства пристройки к магазину.
Постановлением главы администрации *** муниципального района №... от *** г. утвержден Акт обследования и выбора земельного участка, площадью *** кв.м., расположенного по адресу:, *** для строительства пристройки к магазину.
Постановлением главы администрации *** муниципального района от *** г. № *** Ф.И.О. предоставлен в аренду земельный участок площадью *** кв.м., расположенный по адресу: с. *** , для строительства пристройки к магазину, а *** г. между Ф.И.О. и администрацией *** муниципального района заключен договор аренды на этот земельный участок сроком на (?) лет.
*** г. администрацией Октябрьского сельского поселения Ф.И.О. выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства -пристройки к магазину проектируемой площадью *** кв.м. по адресу *** *** на срок до *** г..
Выдача оспариваемых постановления и разрешения производилась с нарушением действующего законодательства РФ, а также нарушением прав и законных интересов жильцов дома *** началом возведения пристройки к указанному дому.
Пункт 2 статьи 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" - земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Выпиской из государственного кадастра недвижимости и подтверждено кадастровым паспортом земельного участка от *** г., указанный земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на момент предоставления его части в аренду Ф.И.О., не был сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет. В таких случаях земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, в данном случае - в муниципальной собственности.
Вместе с тем, как указано в п. 67 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не был сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, по смыслу ч. 3, 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
В соответствии с п. 68 указанного Постановления Пленума ВС РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за 2 квартал 2008 г., утвержден Постановлением Пленума ВС РФ от 17.09.2008 г.
Принимая во внимание, что начало строительство оспариваемой пристройки, примыкающей к многоквартирному дому № 2 поул. *** невозможно без присоединения к ней части общего имущества (земельного участка), что повлечет уменьшение размера общего имущества (земельного участка) в многоквартирном доме, в силу вышеизложенной нормы действующего законодательства РФ, это повлечет нарушение прав и законных интересов жильцов, а следовательно необходимо согласие на строительство указанной пристройки всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Из обращения граждан дома № 2 к главе сельского поселения "***" от *** г. следует, что ими, в соответствии со ст.ст. 44, 46 ЖК РФ, было проведено общее собрание собственников многоквартирного дома ***, а кроме того, из 313-ти квартирного дома, указное обращение подписали не все собственники помещений в указанном многоквартирном доме, из чего следует, что при принятии решения о строительстве оспариваемой пристройки, в нарушение вышеуказанных норм действующего законодательства, согласия у всех собственников помещений в многоквартирном доме *** получено не было.
Таким образом, учитывая, что земельный участок под многоквартирным жилым домом № 2 находится в общей долевой собственности жильцов дома, а от них согласия на отведение земельного участка получено не было, оспариваемые решения администрации *** муниципального района и администрации Октябрьского сельского поселения о пределах использования земельного участка, на котором расположен указанный многоквартирный дом, были приняты с нарушением действующего законодательства РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, в соответствии со ст. 167 ГК РФ.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Принимая во внимание, что оспариваемые Постановление главы Администрации *** муниципального района № *** г., договор аренды земельного участка для строительства пристройки к магазину от *** г. и разрешение на строительство пристройки к магазину №... от *** г. были приняты без согласия всех собственников многоквартирного дома, следовательно являются ничтожным ввиду их несоответствия требованиям закона, а значит и не влекут правовых последствий.
Ссылка заявителя в своих кассационных жалобах на Решение суда и на дополнительное Решение суда, на то обстоятельство, что истец ООО УК «***» в домовладении *** не зарегистрирован и не проживает, не может принимается во внимание, поскольку данное обстоятельство юридически значимым по настоящему делу не является, а то обстоятельство, что ООО УК «Октябрьское» является управляющей компаний многоквартирного дома по адресу: Завьяловский район, село Октябрьский, улица Полесская, дом № 2 подтверждается материалами дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Из плана земельного участка, отведенного под строительство этого дома, имеющегося в материалах БТИ следует, что пристройка к магазину будет возведена на части земельного участка, принадлежащего данному дому и необходимого для эксплуатации дома, а также детской площадки, парковки, кругового разъезда автомобильных транспортных средств собственников дома расположенного на этом участке газона и иных вспомогательных сооружений.
Начало строительства пристройки к многоквартирному дому без согласия с жильцами дома является препятствием для нормальной эксплуатации дома. Захват части общего имущества несущей стены и земельного участка для цели строительства очередного магазина вызывает затруднение в использовании жилья как такового - это постоянный шум, мусор, мусорный бак под его окном, парковка под окнами, антисанитария, помеха жильцам в пользовании тротуаром, застройка газона. Они будут вынуждены обходить эту пристройку, чтобы зайти к себе в подъезд.
Указанная постройка располагается на территории земельного участка, принадлежащего жильцам дома, предназначенной для элементов озеленения и благоустройства, а присоединение указанной постройки к дому, повлечет уменьшение размера общего имущества (земельного участка) в многоквартирном доме, что нарушит права и законные интересы истцов.
Пристройкой Ф.И.О. присвоил в свою собственность часть несущей стены жилого дома, тогда как согласно ст. 290 ГК РФ, ст. 37 ч. 4 ЖК РФ имущество, принадлежащее жильцам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, не подлежит выделу в натуре кому-либо из сособственников, отчуждению.
Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Договор аренды земельного участка № *** от *** г., заключенный между Администрацией СП «***» и ООО «***», был заключен на срок до *** г., без проведения торгов.
Договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № *** от *** г., заключенный между ООО «» и застройщиком, без проведения торгов.
С учетом указанных обстоятельств, при наличии иных претендентов на спорный земельный участок, у администрации МО «***» возникла обязанность по проведению торгов, как единственного способа предоставления земельного участка при наличии более одного претендента на земельный участок.
Согласно статьи 30.1 ЗК РФ оснований для предоставления земельного участка без проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренда земельного участка не имеется, поскольку у муниципального органа администрации МО «***» возникла обязанность по проведению торгов, как единственного способа представления земельного участка при наличии более одного претендента на земельный участок. Пунктом 5 статьи установлен порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

На основании ст.ст. 247, 289, 290 ГК РФ, ст.ст. 36,37 ЖК РФ, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, прошу Суд:
1. Назначить проведение строительно-технической экспертизы (отдельным ходатайством)
2. Привести стороны сделки -договора аренды земельного участка, в первоначальное положение, возвратив земельный участок в состав придомового земельного участка для пользования собственниками многоквартирного жилого дома в ***
3. Признать незаконным и отменить постановление Администрации *** муниципального района № *** г., разрешение Администрации *** сельского поселения № *** г..
4. Признать недействительным договора аренды земельного участка и обязать остановить строительство незаконного объекта – пристройки к многоквартирному жилому дому.
5. Взыскать в пользу ООО УК «***» расходы по уплате госпошлины с Администрации *** сельского поселения в размере*** рублей, Администрации *** муниципального района в размере *** рублей и с Ф.И.О. в размере *** рублей.

 

[Алефтина Томских]

Да ладно, столько шума из нечего. Если бы у нас под домом построили магазин, то я была бы только рада. Ведь это же так удобно - вышел с подъезда и сразу купил что тебе надо. А если еще магазин круглосуточный, так вообще супер. Можно даже в квартире в холодильнике не держать особых запасов.

Я бы на месте жильцов только радовалась такой застройке, а не подавала в суд .Конечно, то что не провели обсуждение с жильцами это плохо. Но можно просто штрафом за это наказать , да и все. А если магазин большой, так в нем ночью был бы охранник, а это еще один плюс в безопасности в районе. Не понимаю я жителей Ижевска.