Несмотря на всего три разрешенные схемы реализации новостроек, количество незаконных способов их продажи не уменьшается. Заключение предварительного договора долевого участия - один из них, причем наиболее рискованный. В чем же суть данного документа, какие его отличия от основного ДДУ и чем может обернуться для покупателя его подписание?
Договор, да не тот
Прежде чем соглашаться на заключение подобного договора, покупателю стоит знать, что предварительный ДДУ никакого отношения к закону 214-ФЗ, регламентирующему продажу строящегося жилья, не имеет. Согласно закону договор долевого участия должен быть зарегистрирован в соответствующих инстанциях, чем исключается возможность двойных продаж. Кроме того, ДДУ подтверждает право дольщика требовать от застройщика именно квартиру. Пропорционально внесенным инвестициям дольщик получает часть земельного участка и строящегося дома. Таким образом, фактически в залоге у дольщика находится его будущая квартира, которая по окончании строительства передается ему в собственность. При банкротстве застройщика все права на жилье в полном объеме остаются у покупателя.
В отличие от законного договора, предварительный ДДУ не подлежит регистрации, мало того, права на квартиру по данному документу, как, впрочем, и по любому другому предварительному договору, не передаются. Согласно законодательству такие договора лишь подтверждают обязательство заключить основной договор через определенное время на оговоренных в них условиях.
Однозначно назвать незаконным ПДДУ нельзя. Как и прочие предварительные договора, он регулируется п. 1 ст. 429 ГК РФ и имеет право на существование в качестве "предшественника" основного ДДУ. И все было бы хорошо, если бы от покупателя не требовалось вносить по нему оплату за приобретаемое жилье. Вот тут-то и возникает неувязка. Ведь закон четко говорит о том, что по данному документу может происходить только передача имущества, товара или выполнение работ и услуг, но никак не осуществление финансовых расчетов.
На практике все обстоит с точностью наоборот. Застройщики требуют от покупателя полной оплаты за жилье, а в договоре присутствует пункт о "депозите", обеспечивающем выполнение обязательств. Такая сделка противоречит закону 214-ФЗ и практически ничем не отличается от столь же "серой" схемы реализации квартир в новостройках по предварительным договорам продажи. Использование законной формулировки "договор долевого участия" притупляет бдительность покупателей и многие из них считают, что подписывают самый настоящий "законный" договор.
Кстати сказать, оформление предварительных договоров долевого участия не редкость и среди крупных и авторитетных строительных компаний. Иногда это вынужденная необходимость. Только так они могут привлечь ресурсы на строительство, не дожидаясь окончания бюрократической волокиты с разрешительной документацией на строительство. Таким образом, средства привлекаются по ПДДУ, а основные договора заключаются сразу же после получения всех разрешений.
Основные пункты ПДДУ
Как максимально обезопасить себя, подписывая предварительный договор долевого участия?
Прежде всего, застройщик не должен скрывать, что ПДДУ - это вовсе не то же самое, что ДДУ. Кроме того, он обязан объяснить причины выбора именно такой схемы продажи жилья.
Во-вторых, в предварительном договоре должны быть подробно расписаны все пункты основного договора, обязательства продавца и покупателя по заключению ДДУ.
Основным пунктом ПДДУ должно быть подробное определение всех характеристик объекта долевого строительства, то есть приобретаемой квартиры. Не менее важный пункт - дата заключения ДДУ, причем именно дата, а не событие (обычно это получение застройщиком разрешительной документации), поскольку во втором случае оформление основного договора может затянуться на неопределенный срок.
Также, в ПДДУ должно быть условие о том, что сумма, оплаченная покупателем, будет учтена в счет стоимости жилья при оформлении договора долевого участия. Если подобный пункт в предварительном договоре отсутствует, это повод усомниться в надежности застройщика и целесообразности дальнейшего с ним сотрудничества.
При отсутствии какого-либо из этих пунктов, суд может признать такой договор недействительным.
Кроме всего вышеперечисленного, не помешает указать в ПДДУ сроки окончания строительства, сроки передачи квартиры дольщику и гарантийные сроки на сам дом и квартиру.
С проблемами в суд
И все же, если у застройщика возникают проблемы, прав на квартиру по ПДДУ у покупателя намного меньше, чем по законному ДДУ, зарегистрированному в государственных органах. Главной проблемой может стать затягивание с подписанием законного договора долевого участия. В этом случае придется обращаться в суд, который, скорее всего, через довольно длительный промежуток времени все-таки вынесет вердикт в пользу покупателя.
Предварительный договор не может защитить дольщика и от затягивания строительства. Так, если по ДДУ застройщик обязан заплатить дольщику пеню за каждый день просрочки, то ПДДУ штрафных санкций не предусматривает.
Неприятности могут поджидать дольщика и при банкротстве строительной компании. В этом случае дольщик может подать иск в суд с требованием передачи ему объекта договора или взыскании с застройщика стоимости квартиры. Несмотря на то, что большая часть вердиктов по подобным искам выносится в пользу пострадавших покупателей, гарантировать положительное решение суда не может никто. Предварительные договора могут скрывать целый ряд нюансов, в результате чего ПДДУ может быть признан недействительным, а неудавшийся дольщик сможет рассчитывать только на возврат денег.
Выводы
Для покупателя квартиры в новостройке заключение предварительного договора долевого участия не несет никаких выгод. Зато рискам он подвергается немалым. Так, отсутствие государственной регистрации увеличивает вероятность двойных продаж, а требование стопроцентной оплаты по ПДДУ может означать, что застройщик пользуется этим документом для "обхода" закона 214-ФЗ. Специалисты не рекомендуют соглашаться на данную схему реализации жилья, ведь при возникновении непредвиденных обстоятельств свои права придется отстаивать в суде, при этом получить оплаченное жилье не удастся. При положительном развитии событий можно рассчитывать только на возврат всей суммы денег.
Но если уж и идти на риск, подписывая предварительный договор, стоит выбрать застройщика с именем и хорошей строительной историей, а также убедиться, что предыдущие ПДДУ, которые им оформлялись, все-таки "превращались" в законные договора долевого участия.
Договор, да не тот
Прежде чем соглашаться на заключение подобного договора, покупателю стоит знать, что предварительный ДДУ никакого отношения к закону 214-ФЗ, регламентирующему продажу строящегося жилья, не имеет. Согласно закону договор долевого участия должен быть зарегистрирован в соответствующих инстанциях, чем исключается возможность двойных продаж. Кроме того, ДДУ подтверждает право дольщика требовать от застройщика именно квартиру. Пропорционально внесенным инвестициям дольщик получает часть земельного участка и строящегося дома. Таким образом, фактически в залоге у дольщика находится его будущая квартира, которая по окончании строительства передается ему в собственность. При банкротстве застройщика все права на жилье в полном объеме остаются у покупателя.
В отличие от законного договора, предварительный ДДУ не подлежит регистрации, мало того, права на квартиру по данному документу, как, впрочем, и по любому другому предварительному договору, не передаются. Согласно законодательству такие договора лишь подтверждают обязательство заключить основной договор через определенное время на оговоренных в них условиях.
Однозначно назвать незаконным ПДДУ нельзя. Как и прочие предварительные договора, он регулируется п. 1 ст. 429 ГК РФ и имеет право на существование в качестве "предшественника" основного ДДУ. И все было бы хорошо, если бы от покупателя не требовалось вносить по нему оплату за приобретаемое жилье. Вот тут-то и возникает неувязка. Ведь закон четко говорит о том, что по данному документу может происходить только передача имущества, товара или выполнение работ и услуг, но никак не осуществление финансовых расчетов.
На практике все обстоит с точностью наоборот. Застройщики требуют от покупателя полной оплаты за жилье, а в договоре присутствует пункт о "депозите", обеспечивающем выполнение обязательств. Такая сделка противоречит закону 214-ФЗ и практически ничем не отличается от столь же "серой" схемы реализации квартир в новостройках по предварительным договорам продажи. Использование законной формулировки "договор долевого участия" притупляет бдительность покупателей и многие из них считают, что подписывают самый настоящий "законный" договор.
Кстати сказать, оформление предварительных договоров долевого участия не редкость и среди крупных и авторитетных строительных компаний. Иногда это вынужденная необходимость. Только так они могут привлечь ресурсы на строительство, не дожидаясь окончания бюрократической волокиты с разрешительной документацией на строительство. Таким образом, средства привлекаются по ПДДУ, а основные договора заключаются сразу же после получения всех разрешений.
Основные пункты ПДДУ
Как максимально обезопасить себя, подписывая предварительный договор долевого участия?
Прежде всего, застройщик не должен скрывать, что ПДДУ - это вовсе не то же самое, что ДДУ. Кроме того, он обязан объяснить причины выбора именно такой схемы продажи жилья.
Во-вторых, в предварительном договоре должны быть подробно расписаны все пункты основного договора, обязательства продавца и покупателя по заключению ДДУ.
Основным пунктом ПДДУ должно быть подробное определение всех характеристик объекта долевого строительства, то есть приобретаемой квартиры. Не менее важный пункт - дата заключения ДДУ, причем именно дата, а не событие (обычно это получение застройщиком разрешительной документации), поскольку во втором случае оформление основного договора может затянуться на неопределенный срок.
Также, в ПДДУ должно быть условие о том, что сумма, оплаченная покупателем, будет учтена в счет стоимости жилья при оформлении договора долевого участия. Если подобный пункт в предварительном договоре отсутствует, это повод усомниться в надежности застройщика и целесообразности дальнейшего с ним сотрудничества.
При отсутствии какого-либо из этих пунктов, суд может признать такой договор недействительным.
Кроме всего вышеперечисленного, не помешает указать в ПДДУ сроки окончания строительства, сроки передачи квартиры дольщику и гарантийные сроки на сам дом и квартиру.
С проблемами в суд
И все же, если у застройщика возникают проблемы, прав на квартиру по ПДДУ у покупателя намного меньше, чем по законному ДДУ, зарегистрированному в государственных органах. Главной проблемой может стать затягивание с подписанием законного договора долевого участия. В этом случае придется обращаться в суд, который, скорее всего, через довольно длительный промежуток времени все-таки вынесет вердикт в пользу покупателя.
Предварительный договор не может защитить дольщика и от затягивания строительства. Так, если по ДДУ застройщик обязан заплатить дольщику пеню за каждый день просрочки, то ПДДУ штрафных санкций не предусматривает.
Неприятности могут поджидать дольщика и при банкротстве строительной компании. В этом случае дольщик может подать иск в суд с требованием передачи ему объекта договора или взыскании с застройщика стоимости квартиры. Несмотря на то, что большая часть вердиктов по подобным искам выносится в пользу пострадавших покупателей, гарантировать положительное решение суда не может никто. Предварительные договора могут скрывать целый ряд нюансов, в результате чего ПДДУ может быть признан недействительным, а неудавшийся дольщик сможет рассчитывать только на возврат денег.
Выводы
Для покупателя квартиры в новостройке заключение предварительного договора долевого участия не несет никаких выгод. Зато рискам он подвергается немалым. Так, отсутствие государственной регистрации увеличивает вероятность двойных продаж, а требование стопроцентной оплаты по ПДДУ может означать, что застройщик пользуется этим документом для "обхода" закона 214-ФЗ. Специалисты не рекомендуют соглашаться на данную схему реализации жилья, ведь при возникновении непредвиденных обстоятельств свои права придется отстаивать в суде, при этом получить оплаченное жилье не удастся. При положительном развитии событий можно рассчитывать только на возврат всей суммы денег.
Но если уж и идти на риск, подписывая предварительный договор, стоит выбрать застройщика с именем и хорошей строительной историей, а также убедиться, что предыдущие ПДДУ, которые им оформлялись, все-таки "превращались" в законные договора долевого участия.
